На сколько вырос в цене квадратный метр
Несмотря на снизившийся спрос, цены на жильё в этом году в целом показали неплохой прирост. По данным исследования ЦФА Сбербанка и онлайн-платформы "Домклик", в ноябре стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 6,1% в годовом выражении. При этом в конце года спрос заметно повысился. Это связано с ожиданиями изменений в правилах выдачи семейной ипотеки (на неё, по разным оценкам, приходится 65–80% сделок), покупатели спешат приобрести жильё на прежних условиях. В итоге в ноябре цены на первичке ускорили рост и достигли 179,9 тыс. рублей за кв. метр. Но пока динамика цен на новостройки ниже инфляции.
Цены на готовое жильё хотя за год и поднялись к ноябрю на 7,5% до 119,4 тыс. рублей за кв. метр, но спрос на такие квартиры заметно снизился. Отчасти это могло быть связано с "эффектом Долиной", признают эксперты, однако, по словам управляющего директора МИЭЛЬ "На Николоямской" Александра Москатова, основная причина снижения спроса в том, что в условиях низкого роста цен на недвижимость многие воздерживаются от сделок и предпочитают вкладывать другие активы.
– Потенциальные покупатели недвижимости сейчас предпочитают держать деньги во вкладах. Разница между доходностью в банке и темпами роста цен на жильё – в два-три раза. И пока не наметилось существенного роста цен на рынке недвижимости, увеличения спроса ждать не стоит, – говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его оценке, с начала года стоимость новостроек поднялась всего на 5–6%, а на вторичном рынке, где льготные программы не работают, фактически наблюдалась стагнация.
Кроме того, спрос на жильё сейчас ограничен и из-за высоких ставок по ипотеке. По данным "Дом.РФ", средняя ставка в начале декабря на вторичном рынке в банках была на уровне 21,22%, на первичном – 21,25%. В таких условиях часть покупателей просто отложила приобретение квартиры до лучших времён.
Покупатели сбивают цены
Агентства недвижимости и сайты-агрегаторы описывают несколько иную ситуацию на рынке недвижимости. В частности, по данным онлайн-площадки "Циан", рост цен на новостройки за год составил 13%, вторичка подросла на 8%. В крупных городах жильё подорожало ещё больше. Например, по данным BnMap.pro., стоимость квадратного метра в новостройках в городах-миллионниках поднялась за год на 14,9%, пишут "Ведомости". По информации сервиса "Яндекс Недвижимость", за год первичка выросла в цене на 13,7%, а в компании "Метриум" указывают, что цена "квадрата" в новостройках в столичном регионе поднялась на 15%, а в самой столице – на 17%.
Однако в данном случае речь не о реальных ценах, по которым проходят сделки на рынке, а о предложениях застройщиков и риелторов. В условиях просевших в этом году продаж (по разным оценкам, на 5–10% к прошлому году) продавцы ежемесячно повышают стоимость квартир на 0,5–1,5%, чтобы, с одной стороны, компенсировать выпадающие доходы, а с другой, поясняет Константин Апрелев, создать у потенциальных покупателей иллюзию роста цен, чтобы стимулировать спрос. Это, по его словам, приводит к увеличению разницы между предложением и продажей. По разным оценкам, этот разрыв составляет в среднем 15–20%.
Особенно сильная разница между реальными ценами сделок и предложением застройщиков наблюдается в крупных городах. В Москве, например, по данным "Домклик", этот показатель достигает 29%, а в Санкт-Петербурге – 24%. Поэтому ориентироваться на данные застройщиков при оценке динамики рынка недвижимости, говорят эксперты, не стоит, иначе это может привести к тому, что вложенные в покупку квартиры инвестиции с расчётом на рост стоимости квадратного метра не только не оправдают себя, но и принесут убытки.
Подорожает ли жильё в 2026 году
Большинство экспертов рынка недвижимости пока достаточно консервативны в своих прогнозах на следующий год. Основные факторы, от которых это будет зависеть, – динамика снижения ключевой ставки и инфляция. По мнению руководителя Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаила Матовникова, в следующем году ЦБ РФ может снизить ставку до 12%, поэтому стоимость ипотеки может упасть до 15%. Кроме того, говорят эксперты, в феврале-марте можно ожидать всплеска интереса к рынку и выхода на него людей, которые длительный период времени держали деньги на депозитах.
Как считает Александр Москатов, быстрого снижения ключевой ставки не ожидается и цены на недвижимость продолжат расти прежними темпами – примерно по полпроцента в месяц. Похожие прогнозы также приводят в Российской гильдии риелторов и в Сбербанке. Первый зампред правления банка Александр Ведяхин сообщил, что цены на недвижимость в следующем году вырастут примерно на 5%, а продажи увеличатся на 7% по сравнению с 2025 годом.
При этом, скорее всего, стоимость квартир в столице продолжит расти опережающими темпами. По мнению главы комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы Константина Ламина, готовое жильё может за год подорожать на 10%, а в случае быстрого снижения ключевой ставки – и на 15%. Что касается новостроек, то, как полагает эксперт, темпы ввода жилья останутся на уровне 2025 года, цены при этом могут также вырасти на 10–12%.
В свою очередь застройщики постараются повысить цены продажи ещё больше. Как считает руководитель департамента аналитики и консалтинга "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева, прирост стоимости квадратного метра за год может составить не менее 18–19%, рост стоимость вторички поднимется на 20–21%. Разгону цен на готовое жильё, по её словам, поспособствует перетекание части покупателей с сегмента новостроек и сокращение разницы в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынком недвижимости.
Когда стоит покупать квартиру
Для семейных пар, у которых минимум двое детей или есть желание взять два ипотечных кредита, осталось не так много времени, чтобы выбрать жильё. В следующем году застройщики планируют повысить цены на новостройки (по разным оценкам, на 10–15%) плюс с февраля могут ужесточить условия для получения льгот. Поэтому оставшаяся часть декабря и вторая половина января следующего года могут быть подходящим временем для покупки квартиры.
В первой половине будущего года, возможно, имеет смысл подумать о покупке жилья и зафиксировать цену и тем, у кого есть большой первоначальный взнос или планируются крупные денежные поступления в ближайшем будущем (например, от продажи недвижимости). А в случае ужесточения условий выдачи семейной ипотеки, считают опрошенные Metro эксперты, стоимость первички может даже немного снизиться. Если финансовые возможности позволяют погасить кредит в короткие сроки (6–12 месяцев), то это может оказаться более выгодным вариантом, чем ожидание снижения ставок по ипотеке.
Для покупателей, у которых нет возможности быстро погасить ипотечный кредит, судя по всему, разумнее будет подождать второй половины 2026 года. К тому моменту ставки могут заметно снизиться, а цены, возможно, ещё не успеют сильно подняться. К тому же не исключено, что к этому моменту суды уже наработают практику защиты добросовестных покупателей от "бабушкиных схем". Оставшееся время лучше использовать, чтобы поднакопить на первоначальный взнос, например на банковских вкладах или надёжных облигациях.