Проблема с выселением
Марина Н. сдавала квартиру, которую получила в наследство, приезжим из региона. Через два года она решили продать квартиру и попросила освободить помещение. Арендаторы отказались, поэтому ей пришлось вначале обращаться в полицию, а затем в суд. В ходе судебных разбирательств покупатель отказался от сделки, и собственница потеряла крупную сумму.
По словам экспертов, это один из главных рисков сдачи жилья в аренду. Если квартиранты исправно вносят платежи, не имеют долгов за ЖКУ или жалоб со стороны соседей, разорвать договор, придравшись к любому нарушению, не выйдет. Список причин для выселения перечислен с ст. 687 ГК РФ. Иногда собственнику приходится пройти все судебные инстанции, чтобы добиться выселения.
Формулировки в договоре по типу "собственник вправе выселить нанимателя в любое время без объяснения причин" не помогут избежать таких ситуаций, говорит старший юрист "Двитекс" Максим Кашаев. Лучше зафиксировать в договоре все возможные причины для выселения, правила и срок передачи квартиры владельцу. Неисполнение любого пункта может стать основанием для выселения. Вскрывать квартиру, менять замки и выносить чужие вещи рискованно — собственник может сам столкнуться с судебными претензиями, указывает юрист. В качестве дополнительного инструмента давления на неуступчивых квартирантов можно предусмотреть право хозяина резко поднять арендные платежи.
Незаконная субаренда
Семья из Подмосковья сдавала "двушку" в центре города, платежи поступали регулярно. Однако через полгода в разговоре с соседями владельцы узнали, что в квартире регулярно появляются посторонние люди. Арендатор пояснил, что к нему часто приезжают друзья и родственники. Однако первая же проверка выявила, что квартиру превратили в хостел с десятком кроватей, который сдавался посуточно всем желающим.
Субаренда ещё не является мошенничеством, даже если жильё сдают без ведома хозяев, поясняет судебный юрист компании "Новожилов и партнёры" Олег Новожилов. Поэтому обращение в полицию не всегда имеет смысл. А вот предусмотреть подобную ситуацию вполне возможно: в договоре необходимо прописать, что субаренда возможно только с письменного согласия собственника, или можно указать круг лиц, которые будут проживать в квартире. Необходимо указать, что запрещены поднаём, посуточное размещение, передача всей квартиры или отдельных комнат третьим лицам.
И, если выяснится, что в квартире живут посторонние люди, это будет нарушением и поводом для расторжения договора. Собственник может проверять своё жильё, но он не вправе входить в сданную квартиру, когда ему вздумается и против воли проживающих. По словам Олега Новожилова, осмотры нужно согласовывать заранее: их периодичность, за сколько нужно уведомить нанимателя и должен ли он присутствовать при этом.
Порча имущества
Молодая семья арендовала квартиру в Мытищах. Собственники разрешили им держать домашних животных. Однако, как выяснилось позже, питомцы не были приучены к туалету. Были испорчены диваны, погрызена мебель, испорчены плинтусы и обои. Квартирантов попросили съехать и заплатить за ущерб, но те предложили только небольшую сумму. Спор пришлось решать в суде несколько месяцев.
Это самый частый риск сдачи квартиры в аренду, говорят юристы, и часто даже обеспечительного депозита недостаточно, чтобы компенсировать расходы на ремонт квартиры и замену мебели. И собственнику приходится в суде доказывать, какие дефекты возникли по вине арендатора, а какие относятся к обычному износу, рассказал Олег Новожилов. Поэтому перед сдачей квартиры в аренду нужно составить опись имущества.
Эксперты советуют при проверке квартиры фиксировать на фото её состояние. Дело в том, суды при вынесении вердикта часто учитывают и то, следил ли собственник за состоянием жилья. Если не иметь чётких доказательств, что имущество испорчено именно по вине арендатора, судья может посчитать, что проблема возникла из-за владельца, и откажет в компенсации.
Ущерб соседям
Сергей сдал свою квартиру в спальном районе на Юго-Востоке Москвы мигрантам. Они работали в службе доставки и каждый вечер приносили домой аккумуляторы от электробайков на подзарядку. Однажды по недосмотру из-за короткого замыкания одна из батарей взорвалась. Возник пожар, в результате которого пострадала соседняя квартира. Мигранты съехали, а на Сергея соседи подали в суд, потребовав оплатить стоимость ремонта их квартиры.
В этом случае претензии адресованы собственнику недвижимости, говорит кандидат юридических наук, преподаватель МГЮА Георгий Пачулия. Но тот может в свою очередь взыскать компенсации от арендаторов. Однако потребуются доказательства, что пожар или потоп в доме случился именно по их вине. А вот если выяснится, что это произошло из-за неисправного крана или старой газовой плиты, то взыскать деньги с арендатора не выйдет. В суде укажут, что собственник был обязан следить за состоянием оборудования в квартире и взыщут убытки с него.
На этот случай в договор можно вписать пункт, по которому арендаторы обязаны сообщать владельцу жилья обо всех проблемах с оборудованием. Можно добавить пункт о запрете хранения горючих и ядовитых веществ или использовании определённого оборудования. Если собственник сдавал квартиру без договора, весь причинённый жильцом ущерб взыщут с него.
Незаконная деятельность
Двое мужчин арендовали жильё, заявив владельцам, что далеко живут, и оно им нужно, чтобы легче добираться до работы. Через какое-то время соседи стали жаловаться на непонятный шум из квартиры. Проверка ничего подозрительного не выявила. А потом собственникам позвонили из полиции. Выяснилось, что помещение использовалось для обустройства нелегального колл-центра. Им пришлось давать показания, выступать свидетелями в суде и доказывать свою непричастность.
Собственник не несёт уголовную или административную ответственность за преступления и правонарушения арендаторов, указывает Георгий Пачулия, но зачастую ему приходится доказывать, что он не знал о деятельности арендаторов. Если договор аренды не составлялся, а оплата была наличными, сделать это сложно. Но и договор поможет лишь отчасти: аферисты часто снимают квартиры по поддельным документам, говорит Максим Кашаев. Арендаторы используют квартиру, а потом исчезают, оставляя владельцев один на один с законом.
Защититься от мошенников можно, если всё делать официально, советуют юристы: договор найма, акт приёма-передачи, переписка с нанимателем, сведения об оплате и банковских счетах — всё это покажет, что собственник ничего не утаивает от правоохранительных органов. Пригодятся любые фотографии, видео или записи телефонных разговоров на случай, если придётся обосновывать свою позицию в суде.
