Пока дом не сдан в эксплуатацию, у покупателей есть возможность купить не саму квартиру, а только права на неё. Обычно для этого заключается договор долевого участия. Но есть и другой путь – купить права на недвижимость у такого же дольщика или компании, которая приобрела их у застройщика. Для этого используется переуступка прав требования, или договор цессии.
Квартиру могут продавать просто потому, что срочно потребовались деньги или поменялись планы, например, семья решила переехать в другой город. Или инвестор, купивший жилье ещё на стадии котлована, уже получил доход и теперь намерен вложить деньги в другой проект.
Покупатель может заключить сделку с дольщиком, который будет должен передать ему права требования на недвижимость и переоформить на него эскроу-счёт, деньги с которого банк должен передать застройщику, когда дом сдадут в эксплуатацию.
Плюсом такого способа приобретения недвижимости является то, что можно найти квартиру, которую застройщик уже не продаёт, поясняет директор по продажам компании "Этажи" Сергей Зайцев. Вариант подойдёт, если, скажем, потребовалось переехать именно в тот или иной район или нужно найти квартиру на более высокой стадии готовности.
Но главная выгода в том, что такая квартира может стоить дешевле. Инвесторы в недвижимость часто готовы перепродать её гораздо ниже рынка, чтобы зафиксировать прибыль. Бывает и так, что продавцу нужно срочно выйти из сделки, и тогда появляется реальный дисконт. В зависимости от ситуации, по оценке экспертов, стоимость квартиры может быть в среднем на 10–15% ниже, чем у застройщика, встречаются даже предложения с дисконтом 20–30% к рыночной цене и выше.
– Обычно высокие скидки предоставляют дольщики, испытывающие финансовые проблемы, вплоть до риска банкротства. Такие сделки могут быть аннулированы, так что при наличии аномально высокого дисконта обязательно нужно проверять скоринговый рейтинг продавцов, – говорит основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Несмотря на кажущуюся выгоду, переуступка прав требований используется для покупки жилья не так часто. По оценке руководителя отдела МИЭЛЬ "На Николоямской" Александра Захарова, доля таких сделок на рынке не более 2,5%. Это связано, во-первых, с ограниченным числом предложений (из-за высоких ставок в последние годы резко снизилось число инвесторов, приобретающих недвижимость на стадии котлована), а во-вторых, из-за того, что в схеме цессии невозможно использовать льготные кредиты, в частности семейную ипотеку. Кроме того, некоторые застройщики на стадии котлована продают практически все квартиры аффилированным лицам, чтобы снизить ставки в рамках проектного финансирования.
Действительно, если сравнить расходы на покупку условной "однушки" за 10 млн рублей, то при семейной ипотеке со ставкой 6% расходы за 20 лет (средний срок ипотеки в РФ) составят 17,2 млн рублей. Та же квартира с дисконтом 30% по договору цессии при кредите на рыночных условиях со ставкой 20% обойдётся уже в 28,5 млн рублей.
Переуступка прав требований становится выгоднее, чем льготная ипотека, либо если у покупателя есть хотя бы 60–70% суммы для оплаты жилья. В этом случае даже по рыночной ставке "однушка" будет стоить 12–12,5 млн рублей. Если покупатель готов погасить кредит досрочно, то при десятилетнем сроке квартира по цессии даже при ставке 20% выйдет в 16,2 млн рублей.
Пока покупателям с ипотекой выгоднее приобретать квартиры по более высокой цене, но по более низкой кредитной ставке, говорит Ярослав Гутнов, а договоры переуступки более популярны у тех, кто готов заплатить за жильё либо всю, либо большую часть суммы.КАк указывает Александр Захаров, в условиях роста цен на недвижимость при наличии хороших скидок на жильё многие берут ипотеку, не дожидаясь, когда она подешевеет. Если ставки пойдут вниз, то из-за роста спроса цены на квартиры рванут вверх, рассуждает эксперт. Поэтому, по его словам, те, кто купил квартиру сейчас, смогут рефинансировать кредит и окажутся в более выигрышном положении, чем те, кто откладывает покупку недвижимости, дожидаясь снижения ставок. Однако по мере снижения ставок, уверены эксперты, схемы с переуступкой прав требований будут более востребованы.