Почему суды отказывают пенсионерам
В ноябре Верховный суд Якутии отказался возвращать квартиру пенсионерке, несмотря на её заверения в том, что она действовала под влиянием мошенников. Дело стало прецедентным, и сразу в нескольких регионах судьи вынесли решения в пользу покупателей.
Например, для покупательницы двухкомнатной квартиры из Москвы Нино Г. спасением стало то, что кассационный суд (дело № 8Г-25915/2025) посчитал, что в момент сделки пенсионерка прекрасно осознавала свои действия. В Благовещенске суд отказал возвращать жильё пенсионерке, даже несмотря на наличие уголовного дела о мошенничестве. Мужчина, купивший квартиру, через несколько месяцев перепродал её другой покупательнице. Суд счёл новую владелицу квартиры добросовестным приобретателем и отказал в расторжении сделки.
Зачастую решающим аргументом для суда становится неосведомлённость покупателя об обмане. Например, в решении Выборгского суда Санкт-Петербурга (№ 2-570/2025) указано, что покупательница Анна Г. не знала, что продавец находится под влиянием мошенников, поэтому оснований признавать сделку недействительной нет.
Metro удалось обнаружить около десятка судебных решений, вынесенных в пользу покупателей. Однако число судебных дел продолжает расти, тем более в СМИ и соцсетях появляются всё новые истории мошенничества с квартирами. Например, на прошлой неделе стало известно о 70-летней волгоградской пенсионерке, продавшей квартиру двум разным людям, а затем отказавшейся покидать жилплощадь. При этом в момент подписания договора старушка на камеру заявила, что не действует под влиянием мошенников и отдаёт отчёт своим действиям.
Кому удаётся сохранить жильё
В судебных тяжбах с пенсионерами только каждому пятому покупателю удаётся отстоять своё жильё, свидетельствует статистика, которую привёл на круглом столе в Госдуме заместитель начальника следственного департамента МВД РФ Даниил Филиппов. По его словам, всего было зафиксировано 250 случаев, когда собственники недвижимости отдавали мошенникам деньги от продажи квартир, в суд о возврате недвижимости было подано 90 заявлений от пенсионеров. Больше всего случаев зафиксировано в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Новосибирской области.
При этом, по данным МВД, только в 20% случаев суды отказывали бывшему владельцу и жильё оставалось у добросовестных покупателей. Часть судебных споров (39%) заканчивалась тем, что покупателя обязывали вернуть квартиру, а продавца – деньги (двусторонняя реституция). В большинстве же случаев (41%), если выяснялось, что продавший квартиру владелец действовал под влиянием мошенников или находился в невменяемом состоянии, сделка расторгалась и покупатели зачастую оставались без недвижимости, без денег и с ипотечным кредитом.
С начала 2025 года под влиянием мошенников пенсионеры продали и перевели аферистам минимум 433 млн рублей, подсчитали "Ведомости". А с 2021 года в общей сумме потери только за счёт этих манипуляций могли составить 1,8 млрд рублей.
Как остановить мошенников
Чтобы решить вопрос с обманутыми пенсионерами и защитить добросовестных покупателей жилья на вторичке, в Госдуме рассматривается несколько инициатив. В частности, введение "периода охлаждения" на семь дней с момента заключения договора купли-продажи. Деньги при этом замораживаются в банке на спецсчёте. Также предлагаются обязательное нотариальное удостоверение сделок, если жильё является для продавца единственным, и обязательное страхование сделок с недвижимостью. Кроме того, все расчёты должны проводиться в безналичной форме, а деньги будут переводиться продавцу только после смены регистрационного номера квартиры.
Какие из этих предложений будут приняты законодателями, пока неясно, однако, как убеждён адвокат "Адвокат Недвижимость" Сергей Слободянюк, зачастую проблема носит не столько юридический характер, сколько медицинский. По его словам, для судов традиционно при принятии решения огромный вес имеет мнение эксперта-психолога.
– Если психиатр или психолог заявил, что пенсионер не осознавал своих действий, то для суда это действительно так. Проблема в том, что психология не совсем точная наука, поэтому мнение конкретного специалиста здесь имеет решающее значение, – заявил адвокат.
Как снизить риски при покупке квартиры
Чтобы снизить риски потерять квартиру, если вдруг потом окажется, что продавец действовал по указке мошенников или был невменяемым, по мнению руководителя юридической службы "ИНКОМ-Недвижимость" Светланы Красновой, стоит обратить внимание на несколько вещей.
Во-первых, по словам эксперта, стоит иметь в виду стоимость квартиры, часто предлагаются к продаже объекты по цене ниже рынка, продавец соглашается на любые условия покупателя или риелтора, чтобы как можно быстрее продать. А если владелец собственности не соглашается перед сделкой пройти психолого-психиатрическое обследование, возможно, он просто скрывает диагноз.
– Медицинское освидетельствование в момент заключения сделки повысит уверенность покупателя в том, что продавец отдаёт отчёт своим действиям, – поясняет Светлана Краснова.
Важно, по её словам, понимать и мотивы продажи недвижимости. Отсутствие иного жилья, отказ предоставить контакты родственника, а также срочность продажи могут говорить о пороке воли продавца или о том, что мошенники пытаются быстрее замести следы.
Чтобы максимально обезопасить себя в момент сделки, по словам эксперта, лучше выбрать безналичную форму расчётов через надёжный банк, использовать нотариальную форму договора-купли продажи, вести видеозапись, тщательно изучить условия договора, обратив внимание на момент подписания передаточного акта (крайне желательно, чтобы продавец не только снялся с регучёта, но и физически освободил квартиру до того, как он снимет деньги со счёта).