Суть нововведения в том, что государственная регистрация сделки будет осуществляться только по истечении семи календарных дней после того, как подписан договор купли-продажи. Также согласно предложениям депутатов все расчёты за купленное жильё должны происходить только в безналичной форме, а средства будут замораживаться на специальном банковском счёте (по аналогии со счётами эскроу). Продавец сможет получить их только после того, как будет официально зарегистрирован переход права собственности на недвижимость. "Такой механизм позволит уберечь граждан от действий мошенников, а также финансовых и имущественных потерь", – написал в своём телеграм-канале спикер Госдумы Вячеслав Володин.
Похожее правило, кстати, давно действует при кредитовании граждан: с сентября 2025 года все банки и МФО при выдаче займа, прежде чем отправить деньги клиенту, обязаны выдержать паузу. Если сумма кредита превышает 200 тыс. рублей, "период охлаждения" составит 48 часов.
Особое внимание законотворцы решили уделить тем, кто решил продать своё единственное жильё. По оценкам экспертов, в большинстве случаев, когда мошенники использовали "бабушкину схему", на продажу выставлялась квартира, в которой постоянно проживал пожилой человек. При этом часто выяснялось, что родственники, к которым якобы тот должен был переселиться, вообще были не в курсе ситуации. Если новые правила вступят в силу, то продавцу придётся предоставить нотариально удостоверенное согласие владельца того жилья, в котором он планирует проживать дальше.
Как следует из материалов на сайте Госдумы, рассмотреть поправки в ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вводящий "период охлаждения" для сделок с недвижимостью, планируется уже в феврале. Как заявил глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков в интервью газете "Известия", внести предлагаемые изменения в ФЗ можно сразу — механизм не требует сложных согласований. Идею уже поддержали в ряде профильных ведомств. Например, в декабре прошлого года стало известно, что Росреестр прорабатывает предложения о возможном увеличении срока регистрации сделок с жильём, принадлежащим пожилым людям. В Генпрокуратуре, как пишет РБК, помимо "периода охлаждения" предложили ввести требования для риелторов: обязательное наличие высшего образования, отсутствие судимости и т. д.
Таким образом, считают эксперты, высока вероятность, что уже в этом году гражданам придётся совершать сделки с недвижимостью по новым правилам. Фактически речь идёт о запрете сделок с наличными и увеличении сроков регистрации смены собственников недвижимости. Хотя, как считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, никаких гарантий безопасности для покупателей квартир все эти меры не дадут. Ведь, по его словам, никто не мешает продавцу заявить, что он действовал под влиянием мошенников, спустя месяц или даже год.
– Логичнее было бы изменить саму процедуру, чтобы продавец мог получить деньги только после подписания акта приёма-передачи квартиры, то есть после того, как он фактически исполнил свои обязательства, – считает Апрелев.
С этим согласна и руководитель юридической службы "ИНКОМ-Недвижимость" Светлана Краснова, которая говорит, что мошенники "ведут" продавцов жилья месяцами, постепенно втягивая их в череду различных действий и сделок. Заморозка денежных средств до регистрации перехода прав на недвижимость, по её словам, никак не помешает продавцу в дальнейшем передать деньги мошенникам.
По словам адвоката и юриста по недвижимости Дмитрия Островского, более эффективным могло бы стать введение правила, по которому в случае признания судом сделки недействительной продавец получал бы возможность снова стать собственником недвижимости только после возвращения денег покупателю. Это, считает он, действительно стало бы препятствием для мошенников, которые с помощью судов возвращают квартиры, оставляя добросовестных приобретателей и без денег, и без жилья.
Вызывает сомнения экспертов и идея нотариального согласия родственников на проживание у них продавца недвижимости. Светлана Краснова указывает, что такое заявление не имеет силы договора, заключённого продавцом с родственником, готовым предоставить жильё, а значит, не создаёт для родственника обязательства по обеспечению продавца жильём. Более надёжным механизмом было бы заключение договора о предоставлении продавцу его родственником бессрочного права пользования жилым помещением.
– У человека могут быть разные жизненные обстоятельства, например, он может просто не общаться в родственниками по личным причинам. В этой ситуации непонятно, почему он должен зависеть от чьего-то согласия и фактически не иметь возможности реализовать своё законное право на продажу недвижимости, – говорит старший юрисконсульт юридического центра МИЭЛЬ Анастасия Захарова.
Кроме того, как опасаются эксперты, введение "периода охлаждения" может привести к увеличению стоимости банковских услуг и увеличит риски для тех, кто продаёт квартиру, чтобы приобрести другую. Ведь, по словам юриста по недвижимости Кристины Акимовой, пока деньги от продажи квартиры заморожены, новое жильё уже могут продать другому претенденту. Куда более действенным методом защиты покупателя, считает она, может быть тщательная проверка продавца, выявление мотивов продажи, выяснение, где он будет жить после совершения сделки, и другие методы, которые используются опытными риелторами и юристконсультантами.