Согласно пояснительной записке к законопроекту, предлагается внести изменения в часть 2 статьи 179 Гражданского кодекса, в которой описывается недействительность сделок, совершённых под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Депутаты полагают, что сейчас формулировка закона очень размыта, и поэтому суды часто игнорируют ключевое обстоятельство дела – что признание сделки недействительной возможно, если будет доказано, что покупатель должен был знать или знал, что сделка совершается под влиянием мошенников. Этот законодательный пробел закона используется введёнными в заблуждение продавцами, а также мошенниками, чтобы оспорить сделку после получения денег от покупателя.
Чтобы решить эту проблему, депутаты хотят дополнить статью закона новым пунктом, в котором будет указано, что если покупатель не знал и не мог знать о мошенничестве, а продавец намеренно умолчал об обстоятельствах сделки (например, что находился под чьим-то влиянием), то сделка не может быть признана недействительной. Таким образом добросовестным покупателям больше не придётся в суде доказывать свою неосведомлённость об обмане.
Введение презумпции невиновности покупателей, считают авторы законопроекта, может кардинально изменить позицию судов к рассмотрению дел об оспаривании сделок. "Если поправки вступят в силу, то продавцу, желающему расторгнуть сделку, придётся доказывать, что покупатель был в курсе действий мошенников. Это существенно снизит возможности для недобросовестных продавцов и мошенников использовать формальные основания для "отъёма" имущества", – говорится в пояснительной записке.
Законодатели также отмечают, что ещё в 2015 году вышли разъяснения Пленума Верховного суда РФ, что, если покупатель не знал – и не должен был знать – об обстоятельствах обмана продавца третьими лицами, признать сделку недействительной нельзя. В этом случае покупатель является добросовестным приобретателем, а был ли продавец обманут или нет, не имеет решающего значения. Однако на практике суды зачастую этому разъяснению не следовали, считают авторы инициативы.
По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, законопроект расширяет возможности для защиты добросовестных приобретателей недвижимости: исходя из идеи законодателей, продавец по сути должен информировать покупателя, что действует под чьим-то влиянием. Иначе, рассуждает эксперт, получается, что, вступая в сделку купли-продажи, покупателя сознательно ввели в заблуждение, и это выглядит логично.
– Такая поправка в закон позволила бы упростить судебную практику и поставить заслон для мошенников, – считает Константин Апрелев.
В то же время, полагают опрошенные Metro юристы, для судов правило, что продавец должен будет доказывать чью-то недобросовестность, может быть не совсем очевидным. По логике, продавцу необходимо представить факты, что он действительно был кем-то обманут и поэтому не проинформировал покупателя об этом. Однако и в этом случае, говорят эксперты, это не должно давать повода для расторжения сделки. По словам Апрелева, если продавец кому-то перевёл вырученные деньги за квартиру, то он и должен в итоге нести за это материальную ответственность.
Это уже вторая законодательная инициатива думцев, которая призвана решить проблемы с массовым мошенничеством с квартирами по "схеме Долиной", или "бабушкиной схеме", когда продавцам, якобы действовавшим по указке мошенников, удаётся в судебном порядке возвращать свою недвижимость. В ноябре прошлого года представители фракции "Справедливая Россия" предложили ввести семидневный "период охлаждения" и замораживать средства на специальных банковских счетах до регистрации перехода права собственности на недвижимость. Также депутаты в своём законопроекте предусмотрели запрет на расчёты наличными. Документ пока находится в комитете по государственному строительству и законодательству Госдумы и готовится к первому чтению.