Один из способов монетизировать недвижимость – это флиппинг. Такой способ инвестировать в недвижимость появился ещё в 1980–1990 годы прошлого века в США. Инвесторы скупали ветхие дома и старые квартиры, делали там ремонт и перепродавали обновлённый объект.
В России флиппинг получил наиболее широкое распространение в крупных городах. Ещё в нулевые те, кто скупал "бабушкины квартиры", вполне могли рассчитывать на 50–100% годовых. Однако за последние пять лет доходность подобных проектов упала в 2–3 раза из-за роста цен на квартиры и увеличения стоимости ремонта.
По оценке директора по развитию клиентских решений группы "Плюс" Ефима Вайсберга, в идеале за счёт флиппинга в Москве можно заработать до 15–20% за 6–9 месяцев. Это соответствует примерно 30–40% годовых. Около 4–6 месяцев, по его словам, обычно уходит на ремонт и ещё 2–3 месяца – на продажу. Но после уплаты НДФЛ, комиссий риелторам и оплаты работ чистая прибыль может быть всего 10–20%.
Не стоит забывать и про юридические риски флиппинга – неопытный инвестор может стать жертвой "схемы Долиной" или купить недвижимость в залоге.
Менее рискованным вариантом, который также может принести высокую прибыль, может стать покупка квартиры в строящемся доме на стадии котлована, а затем её продажа по переуступке, считает коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин. По его словам, строящееся жильё в Москве дорожает в среднем на 10–15% в год. А в наиболее востребованных у покупателей проектах доходность от продажи квартир может достигать 25% годовых.
Хотя многое здесь зависит от текущей конъюнктуры рынка. Сейчас спрос на квартиры по переуступке сильно сдерживается, поскольку на них не распространяется льготная ипотека, однако ситуация постепенно меняется. Недвижимость продолжает дорожать, ставки по ипотеке падают, а предложение от застройщиков купить квартиру на ранней стадии строительства сокращается.
– Если ипотека станет доступнее, то спрос может восстановиться быстрее, чем девелоперы успеют вывести новые проекты, – говорит Ефим Вайсберг.
В результате, считает он, уже через два-три года может возникнуть дефицит предложения, и это будет поддерживать цены на жильё. При таком сценарии квартира, купленная на ранней стадии, может принести доход более 50% за пару лет.
Покупку квартиры в новостройке для сдачи в аренду эксперты называют самой недальновидной стратегией. По словам ведущего специалиста по недвижимости компании "Этажи" Ивана Золотарёва, жильё на вторичном рынке в Москве стоит дешевле и сдать его можно быстрее. Такой вариант подходит тем, кто не готов брать на себя лишние риски и согласен получать максимум 4–7% годовых. Плюс в том, что недвижимость остаётся в собственности инвестора, её можно продать через 5–7 лет, когда цены вырастут.
Дмитрий Проскурин отмечает: если квартира приобретена в ипотеку, то арендная плата вряд ли будет полностью покрывать ежемесячные платежи. С учётом стоимости жилья в России в лучшем случае проект окупит себя лет через 10–12, а в Москве срок ещё больше – 20–25 лет. При этом придётся постоянно тратить средства на ремонт, покупку мебели и техники для арендаторов, налоги, а недвижимость будет стареть. Поэтому, считают эксперты, такая схема лучше всего подходит тем, кто готов уделять арендному бизнесу время и силы.
