Банкротство продавца
Это один из самых популярных способов обмана покупателей жилья. До подачи заявления о банкротстве собственник продаёт квартиру либо переоформляет на знакомых или родственников (фиктивная сделка), которые уже затем выставляют её на продажу. После признания бывшего владельца недвижимости банкротом конкурсный управляющий может расценить это как попытку уйти от уплаты долгов и обратиться в суд, чтобы аннулировать сделку.
– В рамках таких дел жильё, как правило, изымают даже у добросовестных приобретателей. Поэтому анализ финансового положения продавца — обязательный этап проверки перед сделкой, – говорит Metro руководитель направления правовой поддержки МИЭЛЬ Ольга Балбек.
Покупателя могут включить в число кредиторов, но шансов, что он получит назад свои деньги, очень низкий. Особенно если, по словам управляющего директора "Метриум" Руслана Сырцова, в договоре купли-продажи стоимость квартиры была специально занижена. Такая практика широко распространена на рынке: чтобы снизить налоговые платежи, объект оформляется по более низкой стоимости, а разницу покупатель платит наличными.
Проверка кредитной истории владельца квартиры не всегда даёт гарантию защиты для покупателя. Особенно если собственник или его супруга (супруг) ранее являлись учредителем частной компании. В случае её банкротства конкурсный управляющий также может обратить взыскание на проданную недвижимость, поясняет юрист "ИНКОМ-Недвижимость" Светлана Краснова.
Продажа квартиры по доверенности
Используется мошенниками, которые действуют якобы от имени владельца. Для этого изготавливается фальшивая доверенность, а также паспорт (вклеивается фотография владельца), подделываются свидетельство о праве собственности и ЕГРН. Ни нотариус, ни Росреестр, ни сотрудники банков зачастую не в силах выявить подделку, уверяют эксперты. После сделки, если выясняется, что она была проведена по фальшивкам, настоящий собственник легко может вернуть квартиру через суд.
Личное общение с собственником не гарантирует защиты покупателю: мошенники легко могут подменить его либо с помощью технологий ИИ (если контакт происходит удалённо), либо привести на сделку человека, внешне похожего на продавца. Для этого даже иногда используются накладные усы, волосы, брови, актёрский грим.
Поэтому эксперты рекомендуют тщательно проверять подлинность всех документов, особенно обращая внимание на актуальность дат. В частности, проверить доверенность можно по реквизитам на сайте Федеральной нотариальной палаты. Если документ выдали больше 3 дней назад, а сведений о нём на официальном портале ФНП нет, то, по словам Руслана Сырцова, скорее всего, это подделка.
Продажа квартиры наследниками
Мошенники выдают себя за родственников бывшего владельца недвижимости. Например, "легенда" может быть такой: у умершего одинокого человека "внезапно" объявляются родственники, которые получают в наследство его имущество и очень быстро продают его якобы за ненадобностью, рассказала Metro руководитель Академии правовых решений в сфере недвижимости Safe Flat Кристина Акимова.
Покупателю предоставляются поддельные документы о родстве, фальшивые паспорт и завещание. После оформления сделки и оплаты лжеродственники исчезают, а покупатель остаётся один на один с проблемной квартирой. Если потом появятся настоящие наследники, то они легко через суд могут вернуть жильё.
– Добросовестность сделки здесь роли не играет, поскольку объект выбыл из владения помимо воли реальных владельцев, – поясняет Светлана Краснова.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, стоит особенно внимательно относиться к квартирам, полученным по завещанию недавно. Приобретать подобное имущество без профессиональной юридической экспертизы крайне опасно, говорит Ольга Балбек. Даже опытному риелтору и адвокату может потребоваться немало времени, чтобы проверить действительность завещания и получить информацию о возможных претендентах на наследство.
Цепочка перепродаж жилья
Используется, чтобы скрыть незаконность приобретения недвижимости у первоначального собственника: это могут быть судебные споры, долги прежнего владельца и т. п. Очень часто так продаются квартиры, владельцы которых были обмануты мошенниками, например, одинокие пенсионеры или люди с психическими расстройствами. Если обман раскроется, то прежний владелец или его родственники могут оспорить сделку, сославшись на давление, обман или невменяемое состояние.
Чтобы подстраховаться, эксперты советуют проверять всю цепочку собственников квартиры. В первую очередь попросить продавца предоставить детализированную выписку из ЕГРН, чтобы понять кому и когда переходило право на недвижимость. Получить выписку можно и самостоятельно (на сайте Госуслуг), но в ней не будет указаны данные прежних собственников. В любом случае, даже если квартира выставляется по очень привлекательной спешить покупать цене, её не стоит, ведь велика вероятность, что сделку впоследствии аннулируют, говорит Роман Сырцов.
Схема с задатком
Мошенники просят внести определённую сумму якобы для подтверждения намерения приобрести недвижимость. Однако вместо аванса оформляется задаток. Разница в следующем: продавец обязан вернуть аванс, если сделка не состоялась, а вот задаток, если будет доказано, что всё сорвалось по вине покупателя, не возвращается. Более простой вариант этой схемы – бронирование, когда мошенники просят покупателя перевести деньги за бронь, а затем либо исчезают, либо сообщают, что объект уже продан.
Эксперты рекомендуют – не стоит переводить деньги, пока не проверены документы и не составлен предварительный договор купли-продажи. Любые условия или изменения в договоре должны быть согласованы и заверены нотариусом.