С февраля получить льготный кредит под 6% можно будет только один на семью, также станет сложнее привлекать созаёмщиков. И, вероятно, это не последние изменения в льготной ипотеке. В частности, обсуждается введение дифференцированных ставок: для семей с одним ребёнком ипотека может подорожать до 12%.
Всё это значительно снизит число тех, кто сможет воспользоваться семейной ипотекой для покупки квартиры, предупреждают эксперты. А с учётом того, что пока рыночные ставки остаются очень высокими – в среднем банки готовы давать кредиты под 20,2% – многим, возможно, придётся либо отложить покупку жилья, либо поискать альтернативные варианты.
Рассрочка
Один из способов обойтись без ипотеки – воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщиков. По словам директора направления "ИНКОМ-Недвижимость" Валерия Кочеткова, в условиях высоких кредитных ставок в 2025 году это был один из самых популярных у россиян способов покупки жилья – доля продаж квартир в рассрочку в некоторых проектах компании доходила до 70%.
Плюсом такой схемы является то, что покупатель платит поэтапно и без процентов банку. Из минусов стоит отметить высокий первоначальный взнос – до 50% – и сжатые сроки: обычно застройщики предлагают рассрочку на срок от 1 до 5 лет. Также при приобретении жилья в рассрочку покупатель может столкнуться с завышенной ценой квартиры (до 30%), отсутствием скидок и комиссиями.
Рассрочка подходит для тех, у кого есть хороший доход и чёткая финансовая стратегия, говорит Metro директор департамента первичного рынка и ипотеки компании "Этажи" Мария Сорока. Например, если покупатель знает, что к концу срока у него точно появятся деньги (например, от продажи недвижимости) или он сможет взять кредит по низкой ставке. Главное – тщательно следить за соблюдением договора (некоторые застройщики оставляют за собой право изменять условия рассрочки в одностороннем порядке) и отсутствием скрытых переплат и комиссий. В случае неоплаты очередного взноса покупателю придётся платить штраф, в самом худшем варианте договор будет расторгнут, и он лишится квартиры.
Рассрочка может быть более выгодна, чем ипотека по рыночной ставке. Например, при покупке квартиры за 10 млн рублей в ипотеку сроком на 5 лет по ставке 21,7% и первоначальным взносом 20% в Сбербанке сумма переплаты составит около 5,1 млн рублей. При рассрочке на тех же условиях, покупатель заплатит только стоимость квартиры. Даже если она окажется выше рыночной, это может оказаться значительно выгоднее, чем ипотека.
Трейд-ин или взаимозачёт
Отлично подходит для тех, у кого уже есть недвижимость. По словам Валерия Кочеткова, этот способ купить новое жильё стал пользоваться спросом у россиян после отмены в 2024 году массовой льготной ипотеки на новостройки. В 2025 году, по его оценкам, доля таких сделок выросла с 8 до 18%. Обычно трейд-ин используют покупатели, у которых выросли дети, или пары, ожидающие пополнения в семье.
Суть схемы в том, что клиент передаёт застройщику свою старую квартиру в счёт первоначального взноса по новой – обычно по рыночной или близкой к ней цене – и "докупает" разницу наличными или через ипотеку. Для этого заключается договор с агентством на продажу старой квартиры и договор долевого участия (ДДУ). Стоимость приобретаемого жилья фиксируется обычно на 1–6 месяцев, за это время покупатель должен внести деньги. Главное условие – наличие ликвидной недвижимости, которую можно отдать застройщику. Иногда застройщики принимают "в зачёт" оплаты новой квартиры дорогие автомобили.
Из рисков трейд-ин стоит отметить значительные дисконты, если потребуется срочная продажа старой квартиры (10–15%), необходимость платить комиссию риелторам и возможное затягивание сделки, если она не очень ликвидная. В последнем случае, если покупатель не уложился в отведённый договором ДДУ срок, стоимость нового жилья может вырасти.
Субсидированная ставка
По словам экспертов, ещё одна из самых распространённых схем – покупка жилья с субсидированной ставкой. Такие программы застройщики предлагают в кооперации с крупными банками и действуют они на ограниченное число проектов. Покупателю предлагается кредит по льготной ставке, например, 3,5–5%, однако действует она, как правило, год-два. Затем ставка увеличивается до рыночных значений – 21–22%. Это позволяет заёмщику на начальном этапе сэкономить на платежах по кредиту, а часть денег, скажем, держать во вкладе или инвестировать.
Как рассказала Metro руководитель управления ипотечных и банковских продуктов группы "Самолёт" Ольга Шихова, такой вариант подходит для тех, кто, например, покупает квартиру в строящемся доме и пока арендует жилье: это позволяет снизить финансовую нагрузку и отложить часть денег, например, для будущего ремонта.
Главный минус – высокая вероятность, что покупать квартиру, скорее всего, придётся с существенной переплатой. Эксперты рассказывают, что наценка может составлять 10–20% от стоимости недвижимости и даже больше в зависимости от размера комиссии, которую застройщик выплачивает банку. Хотя в перспективе, указывает Мария Сорока, кредит можно рефинансировать и под более низкую ставку.
Транш и лизинг
Помимо указанных способов, существует и другие схемы для покупки недвижимости, но, словам экспертов, застройщики предлагают их гораздо реже. Например, траншевая ипотека, при которой кредит выдаётся частями и по разным ставкам – до сдачи дома и после. Как указывает Мария Сорока, она может быть выгодна, если у заёмщика уже есть хотя бы 30–50% суммы для оплаты жилья. В этом случае можно сэкономить на том, что не придётся платить проценты за всю сумму займа. С другой стороны, хотя ставка на стадии строительства может быть ниже рыночной (6–12%), но после сдачи дома в эксплуатацию она обычно увеличивается в 2–3 раза, что приводит к заметному росту ежемесячных платежей. Скрытые комиссии, завышенная стоимость квартир и вероятность финансовых проблем у застройщика – основные риски, с которыми может столкнуться покупатель, использующий траншевую ипотеку.
Такие схемы, как жилищный лизинг или аренда с последующим правом выкупа квартиры, в основном используют или предприниматели, или те, кому сложно подтвердить официальный доход или испорчена кредитная история. Ставки по таким программам существенно выше, чем по рыночной ипотеке. Например, при взносе 20% и пятилетнем сроке договора недвижимость стоимостью 10 млн рублей обойдётся в лизинг минимум за 16–18 млн рублей. Плюсом лизинга является то, что не нужно платить налог на недвижимость и страховку, а минусом – отсутствие права собственности на квартиру до окончания срока договора. Если компания, предоставляющая недвижимость и фактически являющаяся его владельцем, обанкротится, то высок риск остаться и без денег, и без жилья.