По закону с любого полученного дохода в РФ взимается налог (НДФЛ), и продажа квартиры не исключение. Если продавец выручил за недвижимость менее 2,4 млн рублей, он заплатит по ставке 13%, если доход окажется выше, то с суммы, превышающей 2,4 млн, налог будет рассчитываться по ставке 15%.
Однако эти выплаты можно минимизировать совершенно на законных основаниях.
Вариант первый – подать заявление в ФНС на получение имущественного вычета. Максимальная сумма 1 млн рублей, но если, например, квартирой владели несколько собственников, то каждый из них может претендовать на снижение налоговых платежей.
Пример: квартира была продана за 7 млн рублей, при этом у неё было два собственника. Налоговый вычет составит 2 млн рублей, поэтому НДФЛ будет рассчитываться с 5 млн рублей. Налог на доход в 2,4 млн будет начислен по ставке 13%, а оставшаяся часть – по ставке 15%. В итоге сумма составит 312 тыс. + 390 тыс. = 702 тыс. рублей.
Вариант второй – предоставить в ФНС документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры. Подходит в ситуации, если недвижимость приобретена, например, как временный вариант для проживания или с инвестиционной целью. В этом случае налог будет рассчитываться не со всей суммы сделки, а с разницы между ценой покупки и продажи.
Пример: квартира была продана за 7 млн рублей, а приобретена год назад за 6,5 млн рублей. Налог будет рассчитан с суммы 500 тыс. рублей и по ставке 13% составит 65 тыс. рублей.
Поэтому при покупке квартиры, говорит преподаватель кафедры финансового права МГЮА Кирилл Карпов, стоит сохранить все документы по сделке. В налоговую потребуется предоставить копии договора купли-продажи, акт приёма-передачи квартиры, документы об оплате. В противном случае, предупреждает эксперт, ФНС рассчитает налог со всей суммы продажи и по ставке 15%.
Использовать можно только один из этих вариантов снижения налоговых платежей.
Если квартира продаётся за ту же цену, за которую покупалась, или ниже стоимости покупки, то налог платить не придётся. Но есть нюанс: если выяснится, что недвижимость продана ниже кадастровой стоимости, ФНС обязательно обратит на это внимание. В этом случае налог может быть рассчитан исходя из её кадастровой оценки. В зависимости от региона ФНС может применить понижающий коэффициент – 0,7. Для расчёта берётся кадастровая стоимость на 1 января того года, в котором была совершена сделка.
Пример: квартира была продана за 4 млн, тогда как её кадастровая стоимость составила 4,5 млн рублей. Налог будет взиматься с последней суммы, умноженной на 0,7, т. е. с 3,15 млн рублей. В итоге сумма составит 312 тыс. + 112,5 тыс. = 424,5 тыс. рублей.
С учётом этого продавцу недвижимости не имеет смысл занижать стоимость сделки в документах, если, конечно, квартира с кадастровой оценкой, скажем, 4 млн рублей, не продаётся по существенно более высокой цене – 7–8 млн рублей. К такому способу снизить расходы по налогу, по оценке экспертов, прибегают порядка 40–50% собственников. Однако этот вариант может оказаться весьма опасным и для продавца, и для покупателя.
– Обман может всплыть наружу, например, о нём в момент сделки узнаёт риелтор, нотариус или банк, выдающий ипотеку, – оворит генеральный директор "Мир квартир" Павел Луценко, – или ФНС заподозрит неладное – скажем, при переводе дополнительной суммы продавцу. В этом случае, по его словам, налоговая может потребовать доплатить недостающую часть налога и выписать внушительный штраф (20–40% от суммы долга), а в худшем случае – инициировать возбуждение уголовного дела. Покупатель же как минимум испортит себе кредитную историю.
Кроме того, по словам эксперта, есть риск, что продавец столкнётся с мошенничеством. При расчёте наличными через банковскую ячейку покупатель (если срок договора аренды ячейки истёк, а договор купли-продажи в Росреестре ещё не зарегистрирован) может забрать деньги, противная сторона ничего не докажет.