К 2030 году в Москве планируется построить порядка 30 станций метро. Станут длиннее Рублёво-Архангельская и Троицкая линии, собственной веткой подземки обзаведётся Бирюлёво. А после 2030 года метро начнёт развиваться и в Подмосковье, связав столицу с Химками, Балашихой, Мытищами, Одинцово и мкр. Мисайлово (Ленинский городской округ).
Стоимость жилья в этих локациях сейчас заметно ниже, чем в старой Москве. Например, в Ватутинках (Новая Москва) застройщики предлагают квартиры от 290–300 тыс. рублей за кв. метр. На северо-западе в Куркино, где строится несколько крупных ЖК, по словам ведущего эксперта по недвижимости компании "Этажи" Анны Зайцевой, медианная цена квадратного метра составляет около 360 тыс. рублей, а на вторичном рынке встречаются варианты от 190 тыс. рублей за кв. метр.
В Подмосковье цены ещё ниже: скажем, в Красногорске жильё стоит от 200–220 тыс. рублей за "квадрат", в Одинцово на Циане есть предложения по 200 тыс. рублей за кв. метр. После того как в эти города дотянется столичный метрополитен, недвижимость здесь, по оценкам экспертов, подорожает минимум на 20–30%. А в ряде районов столицы и ближайшего Подмосковья рост цен может быть ещё выше.
Северо-западные районы Москвы сейчас застраиваются буквально с чистого листа, в основном жильём бизнес- и премиум-класса, отмечает коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин. Если там появится метрополитен, то по его словам, это гарантирует высокую ликвидность недвижимости и позволит при необходимости быстро найти покупателя. После того, как сюда проведут Рублёво-Архангельскую ветку цены могут вырасти на 30-40%.
На юге Москвы в Бирюлёво, по словам руководителя отдела МИЭЛЬ "На Николоямской" Александра Захарова, сейчас "квадрат" стоит около 250 тыс. рублей, а после открытия метро его цена мо-жет подняться к 400 тыс. рублей. То есть, поясняет эксперт, квартира, которая сейчас на старте продаётся за 9 млн, может подняться в цене до 14,5 млн рублей.
Примерно такую же динамику цен эксперты ожидают и в Мисайлово, где продолжается строительство ЖК "Пригород Лесное". В огромный жилой массив, рассчитанный в перспективе на 70–90 тыс. жителей, протянут Люблинско-Дмитровскую линию. Стоимость "квадрата" в новостройках ЖК "Пригород Лесное" сейчас начинается от 180–190 тыс. рублей, но после запуска станций "Володарское шоссе" и "Развилка" цены могут вырасти на 40–50%.
Впрочем, взрывного роста цен на недвижимость ждать не стоит, предупреждают эксперты. Уже на волне слухов о строительстве метро многие продавцы могут поднять стоимость жилья на 10–15%, указывает Анна Зайцева. После начала строительства цены могут прибавить ещё 8–15% в зависимости от удалённости от станции.
Удалённость жилья от метро играет в этом не последнюю роль, но правило "чем ближе – тем лучше" работает не всегда. Застройщики могут заранее заложить в стоимость квартиры перспективу появления метро, поясняет Александр Захаров. Поэтому лучше всего покупать объекты на расстоянии 5–15 минут пешком.
Если добираться придётся дольше, ликвидность такой квартиры резко падает, говорит руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой" Елизавета Родина, продать её впоследствии будет сложнее. Если маршрут к метро лежит через оживлённые магистрали, промзону, мосты или железнодорожные пути – это, по её словам, также сильно снижает ценность объекта, даже если формально он находится близко к станции метрополитена.
С точки зрения будущей выгоды в районах, удалённых от центральной части Москвы, лучше всего обратить внимание на однушки и студии в домах, которые были сданы 3-5 лет назад. По словам Анны Зайцевой, в таких домах часто собственники готовы продать квартиру по цене на 20-30% ниже, чем в застройщики в новостройках. При этом, по словам эксперта, сам дом остается современным, недвижимость здесь сама по себе продолжает дорожать вместе с рынком.
С другой стороны, вторичный рынок устроен гораздо более стихийно, чем сегмент новостроек, указывает Дмитрий Проскурин. Собственники внимательно следят за градостроительными планами и нередко сразу повышают цены на жильё в районах, где планируется строительство автомобильных дорог, железнодорожных станций или метро. В итоге, говорит он, надежда быстро заработать на покупке и последующей перепродаже квартиры в старом фонде возле будущей станции метро может оказаться иллюзией. Более надёжным, хотя, возможно, и менее доходным вариантом может оказаться покупка квартиры в новостройке.
