В столице выросла доля квартир, выставленных на продажу с долгами. Это обычные квартиры, как правило, недавно приобретённые в ипотеку. По оценке экспертов "ИНКОМ-Недвижимость", доля таких объектов на вторичном рынке недвижимости достигла уже 20%, то есть это каждая пятая квартира. Обычно продаёт её заёмщик с ведома банка, перед которым он больше не может выполнять свои обязательства.
Чаще всего на квартирах, купленных в ипотеку, по словам экспертов, может "висеть" долг от 3 до 8 млн рублей непосредственно по ипотеке. И плюс ещё задолженность за коммунальные услуги – от десятков до сотен тысяч рублей. Обычно стоимость квартиры с долгами плюс улаживание долговых обязательств оказываются существенно ниже рыночной цены такого же, но "чистого" жилья. Иногда встречаются скидки – до 20% и выше.
Максимальные скидки продавцы давали только в кризисные 2008–2009 годы. Тогда даже в старом и качественном жилом фонде столицы можно было купить квартиру на 30% дешевле, вспоминает коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин. Сейчас же, по его словам, продавцы обычно готовы давать дисконт около 10–15% от рыночной цены, что позволяет покупателям сэкономить в среднем 2–3 млн рублей.
Отметка об обременении квартиры видна в выписке ЕГРН, поэтому покупатель сразу может узнать о том, что на ней "висит" долг, говорит юрист Гильдии риелторов Москвы Алла Георгиева. По её словам, финансовые организации обычно дают разрешение на продажу помещений исключительно благонадёжным клиентам, поэтому, когда в сделке участвует банк, это своего рода гарантии чистоты схемы.
Перед началом сделки следует запросить справку о точной сумме долга у банка-кредитора и получить его согласие на проведение сделки. Отказать в продаже объекта, находящегося в залоге, могут, если, например, стоимость продажи не покрывает задолженность по кредиту либо уже ведётся судебный процесс по взысканию задолженности, пояснил руководитель офиса "Новослободский" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Денис Васильев.
А вот с квартирами, у владельцев которых скопились долги за услуги ЖКХ, всё может оказаться не так просто. Хотя сумма задолженности может оказаться небольшой, но, возможно, это сигнал, что у собственника недвижимости совсем всё плохо с финансами, предупреждают эксперты. В этом случае есть риск, что он может начать процедуру персонального банкротства.
– Если продавец обанкротится вскоре после совершения сделки, она может быть аннулирована и вы можете потерять деньги, – говорит основатель SIS Development Ярослав Гутнов.
Поэтому, советуют эксперты, важно всесторонне изучить репутацию и статус продавца недвижимости заранее. Например, в базе ФСПП можно получить данные о судебных задолженностях, штрафах, долгах по алиментам и т. д. Такие долги, по словам Аллы Георгиевой, могут непосредственно повлиять на сделку.
Поэтому лучше всего доверить это опытному специалисту, который сможет провести полноценную юридическую проверку продавца на долги и оценить вероятность банкротства. Большой долг или высокий размер скидки могут говорить о его финансовой несостоятельности, а значит, есть угроза для покупателя в будущем лишиться и квартиры, и денег.
