На сайтах-агрегаторах масса объявлений, где собственники готовы продать половину или третью часть квартиры. Встречаются и более изощрённые варианты, когда на продажу, скажем, выставляется 1/20 или даже 13/96 части. Стоить такая жилплощадь может на порядок дешевле, чем московская "однушка" или даже студия.
На Циане самый доступный вариант – купить 1/6 часть трёхкомнатной квартиры площадью 62 кв. метра в районе Тёплый Стан. Собственник готов поделиться жилплощадью всего за 650 тыс. рублей. Квадратный метр обойдётся примерно в 15–17 раз дешевле, чем в среднем на вторичном рынке столицы.
Другой вариант чуть ближе к центру – купить долю в квартире (23/200) в районе станции метро "Бабушкинская". Обойдётся это в 1,8 млн рублей. Общая площадь квартиры – 72,5 кв. метра. Примерно за такую же цену в этом же районе предлагают апартаменты площадью 8 кв. метров, однако ни прописаться, ни легально проживать здесь не выйдет.
– Проживать в квартире, где вы купили долю, также может быть проблематично, говорит руководитель офисов "Митино" и "Крылатский" ИНКОМ-Недвижимость Наталья Борзенкова. Любое действие, включая установку мебели, техники или посещение с гостями квартиры, придётся согласовывать с другими дольщиками. А если договориться не удалось, придётся идти в суд.
Тем более это касается однушек, в которых невозможно выделить каждому собственнику отдельную комнату, говорит Metro адвокат "Сед Лекс" Вера Ефремова. По её словам, в таких ситуациях суды нередко отказывают в определении порядка пользования квартирой. В результате, поясняет юрист, человек может владеть долей в квартире, но фактически не иметь возможности в ней проживать. Формально у него есть все права, но фактически они "висят в воздухе".
Поэтому покупать долю в квартире имеет смысл, например, ради прописки или если, по словам юриста по недвижимости Гильдии риелторов Москвы Кристины Акимовой, есть планы в перспективе выкупить оставшиеся доли и стать собственником всей квартиры. Иногда такой вариант оправдан низкой ценой: дисконт может составлять 20–40% по сравнению с покупкой отдельной комнаты.
Главный риск в том, что сделка может быть оспорена, если, например, продавец не учёл права других дольщиков. По закону, они имеют право преимущественной покупки. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи необходимо получить документальное подтверждение, что они не претендуют на данную долю в объекте.
И даже в этом случае есть риск, что сделка пойдёт не по плану. Например, если продавец снизит цену для одного из покупателей, суд может трактовать это как нарушение прав других дольщиков и аннулирует договор. Или если площадь, приобретаемая в квартире, окажется ниже норматива, установленного в Жилищном кодексе, – 6 кв. метров.
Особенно рискованно покупать доли в квартирах, которые принадлежат супругам. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит запросить нотариально заверенное согласие от второго супруга на продажу доли. Кроме того, такие объекты часто являются общей долевой собственностью, указывают эксперты. В Росреестре такая недвижимость значится как единый объект и купить или продать здесь долю не выйдет. Чтобы не тратить время и деньги (если, например, продавец попросит задаток), необходимо сразу запросить выписку ЕГРН: здесь в пункте "вид собственности" должно быть указано – сколько собственников владеют квартирой и кому какая доля принадлежит.
Продать свою долю впоследствии также может оказаться не так-то просто. И если на неё не найдётся покупателя, готового предложить рыночную цену, объявление может висеть на сайте очень долго. Или же, говорит Наталья Борзенкова, собственнику придётся иметь дело с профессиональными перекупщиками, которые стараются купить подобные объекты за бесценок: дисконты доходят до 50%.
Могут возникнуть сложности и с соседями, которые, как рассказала Вера Ефремова, иногда препятствуют продаже, например, не пускают потенциальных покупателей на просмотр квартиры. Поэтому лучшей стратегией при покупке доли в квартире, говорит эксперт, будет выкуп в последующем долей у других собственников. После этого в квартире можно сделать ремонт и уже потом продать по рыночной цене как отдельный объект недвижимости.
