Александру 38 лет, по профессии строитель. Приехал в Москву 12 лет назад с семьёй, но после развода оказался без крыши над головой. Какое-то время снимал комнату в двушке, потом жил в общаге, а затем перебрался в Балашиху.
Знакомый предложил ему временно пожить в гараже. Здесь Александр живёт уже почти полгода. Аренда обходится всего в 7 тыс. рублей в месяц. Условия, правда, спартанские: есть электричество, немного мебели, отопление, вода и туалет на улице.
Гараж – не единственный вариант для тех, у кого нет возможности снять квартиру или комнату. Помимо всего прочего, предприимчивые граждане нередко готовы сдать для проживания кладовки, офисные помещения и даже балконы. В начале лета ряд СМИ обратил внимание на объявление на сайте ЦИАНа, где собственник предлагал арендовать за 13 тыс. рублей в месяц застеклённую лоджию в квартире в Одинцово. Он указал, что в помещении нет отопления и матраса, зато есть освещение, розетки, шкаф, стол, стулья.
Главный плюс подобной аренды – низкая цена. Снять маленькое нежилое помещение 7–12 кв. метров, зачастую без окон, по словам генерального директора портала "Мир квартир" Павла Луценко, можно в 2–3 раза дешевле, чем квартиру. Такое "доступное жильё", говорит эксперт, обычно привлекает приезжих, которые работают таксистами или курьерами и которым жильё нужно исключительно, чтобы переночевать и оставить личные вещи. Иногда такую недвижимость вынуждены снимать и люди, оказавшиеся в сложной жизненной ситуации, например после развода или банкротства.
По закону сдавать для проживания подобные помещения и жить в них нельзя. Это запрещено Жилищным кодексом РФ. Однако это далеко не останавливает собственников. Ведь подобную недвижимость помещение в Москве или Подмосковье стоит около 1,5-2 млн рублей, а в Новой Москве и вовсе от 600 тыс. рублей, рассуждает Павел Луценко, а если провести туда коммуникации и сдавать (пусть и нелегально), по его словам, можно окупить его всего за 3–5 лет, тогда как для обычной квартиры срок составляет 15–20 лет.
Обычно найти такой вариант можно по объявлениям, например, у ж/д станций или в соцсетях и на сайтах-агрегаторах в разделе коммерческой недвижимости и "недвижимости свободного назначения". В этом случае часто указывается, что объект имеет отопление, оборудован санузлом и может использоваться круглосуточно. Всё это признаки того, что помещение может в том числе использоваться и для проживания, говорят эксперты.
Например, на "Авито" в одном из подобных объявлений предлагают арендовать "комфортабельную" кладовку площадью 12 кв. метров за 15 тыс. рублей в месяц с возможностью "разных вариантов использования". Но в случае проживания требуется доплатить. На другом сайте-агрегаторе готовы сдать мини-офис в районе на юге Москвы с Интернетом, отдельным входом и санузлом площадью 6 кв. метров всего за 10 тыс. рублей в месяц. Постоянно жить здесь не получится, но время от времени можно ночевать.
– Сдача в аренду таких помещений может обернуться неприятностями для собственника, – говорит юрист, основатель Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Например, поясняет он, в случае пожара если будет нанесён ущерб здоровью проживающего там человека, виноватым будет владелец, который не имел право сдавать гараж или подсобку для проживания. Аргументы, что "я был не в курсе" или "арендатор сам переоборудовал помещение" могут не сработать, потому что правоохранительные органы могут привлечь свидетелей и плюс дополнительным доказательством будет объявление на сайте-агрегаторе или в соцсетях. В худшем случае арендодателю могут инкриминировать уголовную статью за причинение вреда по неосторожности (до 3-х лет лишения свободы).
Кроме того, указывает Павел Луценко, в большинстве случаев практически невозможно законно сделать в кладовке душ или туалет. В случае выявления самовольного подключения к общедомовым сетям собственнику грозит крупный штраф. В случае с гаражом штраф можно получить как за самовольную врезку в городские сети, так и за использование земельного участка не по назначению. Если нарушения не устранены, то недвижимость могут демонтировать или изъять.
В ещё более уязвимом положении оказывается арендатор, польстившийся на дешёвую аренду. Помимо того, сделать регистрацию, проживая в таком помещении, у него точно не выйдет, в любой момент его просто могут попросить с вещами на выход. В случае с арендой квартиры владелец по закону не может так просто в любой момент без веских оснований потребовать её освободить, поясняет юрист "Двитекс" Антон Позднышев. Даже в случае продажи жилья договор юридически продолжает оставаться в силе. Отменить его можно только на основании судебного решения.
В случае с кладовкой или гаражом "защита" арендатора не сработает, даже если составлен договор об аренде нежилого помещения. При желании, пояснил Антон Позднышев, владелец недвижимости может его расторгнуть, мотивировав это нарушением арендатором условий использования помещения. Более того, в этом случае, говорит юрист, арендодатель вправе требовать и возмещения убытков.