Издание "Московская Газета" сообщило, что на вторичном рынке жилья всё заметнее проявляется эффект от так называемых схем с участием "пенсионеров" — формата мошенничества, который в последние месяцы стал особенно заметен. Ситуация вызывает серьёзные опасения участников рынка: любые сделки с квартирами рискуют быть оспоренными под предлогом неожиданно выявленной недееспособности продавца. В таких случаях суды, как правило, аннулируют переход права собственности и возвращают квартиру прежнему владельцу, признавая, что сделка была совершена под давлением злоумышленников. Покупатели же, даже действовавшие добросовестно, остаются одновременно и без недвижимости, и без денег: вернув квартиру, продавец нередко заявляет о невозможности вернуть полученные средства.
Политики отмечают, что на фоне подобных кейсов крупные девелоперы уже используют страх потребителей в своих рекламных кампаниях, убеждая выбирать новостройки как более безопасный вариант. Риелторы, в свою очередь, предупреждают, что рост числа подобных историй способен серьёзно затормозить рынок.
Замруководителя Росреестра РФ Алексей Бутовецкий недавно указал, что на практике принцип "возврата сторон в первоначальное положение" работает лишь наполовину: квартира возвращается продавцу, однако судьба денег покупателя гораздо менее определённая. Как возможное решение он предложил синхронизировать порядок исполнения судебного решения: запись о праве собственности должна аннулироваться только тогда, когда продавец вернёт все полученные средства.
По данным, озвученным на круглом столе комитета Госдумы по строительству и ЖКХ и опубликованным на сайте Росреестра, столичное управление ведомства за последние три года выявило 130 случаев, когда сделки, совершённые под влиянием мошенников, были впоследствии оспорены и привели к корректировкам данных в ЕГРН. В других регионах такая практика встречается значительно реже, а в части субъектов её нет вовсе.
Бутовецкий напомнил, что в мировой практике устойчивость гражданского оборота недвижимости обеспечивается либо обязательной нотариальной формой, либо за счёт компенсационных механизмов. В первом случае документы попадают на регистрацию только после проверки дееспособности сторон и оценки их психологического состояния нотариусом.
Он отметил, что в случае введения обязательного нотариального участия гражданам стоит учитывать рост стоимости услуг и дополнительную нагрузку на нотариат. Сейчас, по его словам, нотариусы удостоверяют около 9% всех сделок на рынке.
Замруководителя Росреестра подчеркнул, что ведомство долго выступает за принцип безвиновной ответственности нотариусов: удостоверяя сделку, нотариус должен нести ответственность за её дальнейшую судьбу вне зависимости от наличия вины. Он назвал это ключевым элементом реформы, поскольку доказать вину нотариуса в подобных ситуациях практически невозможно. Представители нотариального сообщества при этом долгое время не поддерживали такую идею.
В качестве альтернативы рассматривается компенсационная модель с формированием специального фонда, из которого выплачивались бы компенсации пострадавшим. Однако, по словам Бутовецкого, высокие пошлины — до 10% от суммы сделки — делают эту схему малопривлекательной для населения.
Он также напомнил, что принцип реституции требует полного возврата сторонами всех полученных по сделке средств и имущества. Но на практике, отметил он, пристав может оперативно отменить запись в реестре, тогда как вернуть деньги бывает крайне сложно. Поэтому он считает справедливым, чтобы запись аннулировалась только после возврата средств покупателю. Бутовецкий сослался на положения статей 167, 328 и 307.1 ГК РФ, которые позволяют судам не только оценивать законность сделки, но и определять порядок её исполнения.
Аналитик Российской гильдии риелторов, руководитель Комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы Константин Ламин в беседе с изданием подчеркнул, что такая инициатива соответствует концепции двусторонней реституции, закреплённой в Гражданском кодексе. Однако, по его словам, действующая судебная практика остаётся разнородной и не даёт однозначного понимания, как она должна применяться.
Ламин отметил, что любая законодательная мера, которая устранит неопределённость, поможет снизить напряжение на рынке вторичного жилья, где, по его выражению, "стало ощущаться преддверие коллапса". Он добавил, что покупатели настолько встревожены многочисленными случаями признания сделок недействительными, что в профессиональной среде слово "пенсионер" приобрело негативный оттенок.
Лидер ЛДПР Леонид Слуцкий предложил в качестве временной меры замораживать средства, перечисляемые продавцам-пенсионерам. Он заявил, что проблема дошла до такой стадии, что застройщики вынуждены запускать рекламные кампании, призывая уходить от вторичного жилья в пользу новостроек, но такие ходы не способны по-настоящему защитить покупателей. Сайт партии приводит его слова о том, что ситуация требует более серьёзных решений.
Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко поддержал идею заморозки средств. Он предложил размещать деньги покупателя на специальном счёте и блокировать их на месяц после заключения сделки. По его оценке, такой срок позволит продавцу, оказавшемуся под влиянием мошенников, обратиться в правоохранительные органы, а покупателю — не лишиться средств в случае оспаривания сделки.