Способ первый – подача заявления в Росреестр о запрете регистрации сделок с недвижимостью без личного участия собственника. Сделать это можно через Госуслуги или МФЦ. После внесения соответствующей записи в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) Росреестр не будет рассматривать заявления от посторонних людей о продаже, покупке или ограничении прав на жильё. Ни одна сделка по доверенности, даже оформленной у нотариуса, без ведома владельца квартиры зарегистрирована не будет.
Способ не идеальный, поскольку запрет не сработает, если недвижимость переходит к новому собственнику по договору дарения или отчуждается по решению суда. Последнее может быть актуально, если, например, имущество делят супруги при разводе или жильё взыскивается за долги. Кроме того, стоит написать отдельное заявление в Росреестр, говорит Metro адвокат КА "Юков и партнёры" Илья Бахилин, чтобы вам присылали уведомления на электронную почту о любых регистрационных действиях с вашей недвижимостью. По его словам, это позволит заранее узнать о попытках мошенников завладеть жильём.
Способ второй – оформление долевой собственности на квартиру. Как указывают эксперты, мошенники, скорее всего, не станут иметь дело с такой недвижимостью, поскольку её сложнее потом перепродать и стоимость будет гораздо ниже рынка. Но если, скажем, под влиянием аферистов пожилой родственник всё же решит продать свою долю, то ему придется соблюдать процедуру преимущественного права, указывает юрист компании "Этажи" Никита Никитин. По закону, родственник вначале должен предложить выкупить его часть квартиры другим совладельцам. В противном случае сделку можно будет оспорить потом в суде. Стратегия не сработает, если другой владелец жилья оформит сделку через договор дарения.
Способ третий – оформить от имени пожилого родственника у нотариуса доверенность на своё имя. В документе должно быть указано ваше право управлять и распоряжаться недвижимостью. Позволит предотвратить сделку с квартирой пожилого родственника, если мошенники также действуют по доверенности – это, по словам экспертов, очень распространённая практика на рынке недвижимости. Кроме того, стратегия даёт возможность любую информацию о готовящейся продаже и о всех выданных доверенностях другим людям. После того, как вы получите реквизиты выданной аферистам доверенности, можно поговорить с родственником и убедить его отозвать её, говорит Илья Бахилин. Если сделать этого не удаться, то можно сразу подать иск в суд, чтобы приостановить регистрацию недвижимости в Росреестре, а уже затем попробовать оспорить сделку.
– Для пожилых людей разумно принять правило: любые операции с квартирой – только через нотариуса и только после обсуждения с детьми или доверенными родственниками, говорит юрист компании "Двитекс" Максим Кашаев.
Способ четвёртый – прописать в квартире пожилого родственника ребёнка. Хотя, отмечают юристы, регистрация несовершеннолетнего ещё не даёт ему права собственности. На практике, рассказывает Илья Бахилин, такие сделки по продаже жилья часто регистрируют, а детей просто выписывают, однако в определённых случаях могут вмешаться органы опеки – например, если ребёнок лишился родителей. Поэтому, по его словам, этот метод борьбы с квартирным аферистами, скорее, психологический. Мошенники могут отказаться от идеи прибрать к рукам недвижимость, если возникнет риск судебных разбирательств. Например, родители или опекуны ребёнка могут подать иск и, если им удастся доказать сомнительный характер продажи и, что при этом были нарушены права несовершеннолетних, суд может аннулировать сделку. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы советуют не только прописывать детей, но делать их совладельцами недвижимости. В этом случае, если пожилой родственник, ведомый мошенниками, попытается продать квартиру, сделку можно оспорить, сославшись на нарушение преимущественного права.
Способ пятый – оформить от имени пожилого родственника на себя договор дарения и включить его в завещание. Не самый надёжный вариант, поскольку всё это формально не является препятствием для продажи жилья. Однако, если ваш пожилой родственник укажет в договоре купли-продажи, что имущество никому не завещано и у него нет наследников, сделку можно попытаться оспорить в суде. Аргументом может стать недобросовестность покупателя, который не удостоверился в наличии других интересантов, поясняет Илья Бахилин. Если квартира или дом, в которых проживает пожилой родственник, была приобретена на ваши деньги и затем подарена, то в договоре дарения можно указать последствия продажи жилья без согласования – например, в этом случае продавец должен будет вернуть деньги дарителю. Но в любом случае, скорее всего, проблему придётся решать в суде.