Семейная ипотека и миф о фантастической рассрочке
– На рынке комфорт-класса 95% покупок проходили по программе семейной ипотеки, поэтому сейчас в этом сегменте полное затишье, – рассказывает Metro генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. – Рынок с замиранием сердца ждёт 15 июня, когда могут вступить в силу новые правила: расширение программы на семьи с детьми до 14 лет. И если это произойдёт, продажи могут сдвинуться с мёртвой точки.
Эксперт добавила, что если раньше у покупателей доминировали эмоции при покупке жилья, то сейчас на первом месте исключительно экономика сделки.
– Они смотрят не на стоимость метра, а на сумму чека. Это главный параметр, по которому принимается решение, – объяснила Яна Глазунова. – Поэтому компактные небольшие квартиры пользуются повышенным спросом и имеют большой успех на рынке. Также высокий интерес у инвесторов вызывают пресейлы. В декабре стартовал проект по пресейлу на Павелецкой, и с момента запуска до перехода на ДДУ цена на него выросла почти на 40%. Это подтверждает возможность заработка на подобных этапах.
По словам эксперта, в премиум-сегменте спрос поддерживается рассрочками, но не фантастическими, а реалистичными.
– Те схемы, где предлагают "взнос 20% и потом платишь по 500 тысяч – всё остальное в конце", – это мифы, – подчёркивает эксперт. – В реальности застройщики ориентируются на взнос в 40–50%.
По словам Яны Глазуновой, рассрочки делятся на два типа: равные платежи до ввода объекта в эксплуатацию и "баллонные", где основная сумма приходится на конец стройки.
– В обоих случаях важнейшее значение имеет именно стартовый взнос – это якорь всей сделки, – утверждает Яна. – Для девелоперов этот момент критичен: при высоких ставках и растущих издержках обеспечение надёжного потока платежей позволяет выстраивать финансовую модель проекта.
Кинотеатр, театр и студия звукозаписи внутри жилого дома
Но, как подчёркивают другие участники рынка, одной только финансовой модели сегодня уже недостаточно. Современный покупатель всё чаще выбирает не просто квадратные метры – он выбирает стиль и качество жизни. Именно на этом делает акцент первый замгендиректора концерна "Крост" Марина Любельская.
– Человек готов платить, но он должен понимать за что, – подчеркнула эксперт. – В нашей реальности победит не тот, кто даст скидку или рассрочку, а тот, кто создаст полноценную жизнь за пределами подъезда.
Марина Любельская уверена: в эпоху, когда ипотека становится дорогой, ключевым фактором является не столько цена, сколько качество среды.
– Люди всё реже выбирают районы и всё чаще – смыслы, концепции и сценарии жизни, которые предлагает застройщик, – уверяет эксперт.
Любельская подчеркнула: город сам диктует новые требования. По её словам, сегодня власти обязывают включать в проектную документацию школы, детские сады и даже группы предшкольной подготовки.
– Это закрепляется нормативно и становится обязательной частью градостроительной политики, – говорит она. – Но мы идём дальше. Мы хотим, чтобы культурный слой города не ограничивался центром, а становился доступным на уровне района. Поэтому мы интегрируем в свои проекты театры, кинотеатры, студии звукозаписи. В одном из наших проектов даже появится филиал Третьяковской галереи. И всё это уже не бонусы, а новый стандарт.
Город за МКАД: как клубный посёлок становится новой мечтой
Этот подход работает не только в мегаполисе, но и за его пределами. Как рассказал инвестор проекта "Папушево парк" Артур Терисаян, новый тренд – это малоэтажные посёлки с городской инфраструктурой.
– "Загородка" снова в моде, но теперь это не дача для выходных, а полноценная альтернатива городскому жилью, – считает Артур Терисаян. – На территории посёлка должны быть не только детские сады и начальная школа, но и развлекательные центры, престижные рестораны, фермерские лавки, кинозалы, возможность заказать доставку из любимых магазинов. В нашем посёлке открываются фитнес-клуб и SPA премиального сегмента. Это позволяет жителям пользоваться всеми благами городской жизни, не выезжая за его пределы.
Однако важно не только иметь всё под рукой, но и за полчаса добраться до "Москва-Сити", если нужно, добавил инвестор.
– Идея "жить за городом" больше не означает жертвовать привычным уровнем жизни и окружением – скорее она предлагает его улучшенную версию, – пояснил он. – Это не компромисс, а следующая ступень эволюции городского образа жизни.
Такая трансформация спроса и подхода к недвижимости – ещё один сигнал: рынок находится в стадии накопления потенциала. Пока покупатели выжидают, а застройщики адаптируются, формируется так называемый эффект сжатой пружины.
– Как только ставки стабилизируются и ипотека вновь станет доступной, рынок буквально взорвётся – по аналогии со всплеском в ресторанной сфере после снятия пандемийных ограничений, – уверяет Даниил Щербаков, медиадиректор Dar Development. – Поэтому действовать имеет смысл уже сейчас.