– Я вижу каждый день, как кто-то теряет деньги просто потому, что купил квартиру "по дружбе", не прочитав договор, – говорит Светлана Ермоленко, семейный риелтор, основатель Thailand Villa Center. – Это не экзотика, это бизнес. И чтобы он работал, нужно считать и проверять, а не мечтать.
Картина с открытки: как это устроено в идеале
По её словам, Таиланд давно стал популярен не только у туристов, но и у тех, кто хочет вложиться в недвижимость. Сочетание тёплого климата, стабильного потока туристов и сравнительно низких цен создаёт ощущение, что здесь можно легко зарабатывать на аренде. Студия в Паттайе стоит от 5 миллионов рублей, вилла на Пхукете – от 12. А с учётом того, что страну ежегодно посещают более 40 миллионов человек, спрос на жильё кажется бесконечным. Застройщики подогревают интерес обещаниями доходности до 10% в год.
– Русские покупатели заняли третье место среди всех иностранцев, – объясняет Светлана. – Самые популярные локации – Паттайя и Пхукет. В Паттайе россияне составляют до 50% иностранных покупателей. Студии у моря сдаются за 10–15 тысяч бат в месяц, средний бюджет – 3–5 миллионов бат.
Пхукет предпочитают инвесторы с большими чеками. Здесь востребованы виллы в районах Чалонг и Камала. В высокий сезон аренда приносит до 5 тысяч бат в сутки.
– В Бангкоке чаще выбирают апартаменты для долгосрочной сдачи: экспаты арендуют жильё на год за 20–30 тысяч бат в месяц. А в Хуа Хине люди покупают дома, чтобы перепродать их через несколько лет, когда цена вырастет.
Кондоминиумы остаются самым доступным и популярным форматом, добавила эксперт.
– Это идеальный вариант для новичков: рассрочка с первым взносом 30%, готовый ремонт, мебель и даже сопровождение аренды. Некоторые застройщики предлагают программы leaseback – фиксированный доход 5–7% в год в течение нескольких лет.
А теперь – займёмся математикой
Картинка складывается, пока не начинается расчёт. Сборы, налоги, сезонность, ремонт, комиссии – всё это съедает доход, который на бумаге выглядел внушительным.
– Многие думают, что это "инвестиции без усилий", – говорит Светлана Ермоленко. – А потом удивляются, что доход оказывается ниже банковского вклада.
По её словам, 90% проблем начинаются ещё до сделки.
– Люди не проверяют застройщика, не знают, что квоты на иностранцев в комплексе могут быть исчерпаны, – продолжает специалист. – Не понимают, что нужно разрешение на строительство, справка из земельного департамента, EIA-сертификат. Это не бумажки – это ваше право собственности.
Налоги и сборы – ещё одна боль, добавила риэлтор.
– При покупке платится гербовый сбор – 2%, налог на аренду – 15%, налог на имущество – до 0,3% в год. А ещё – комиссия агентству, ремонт, замена техники. Сезон с мая по октябрь – мёртвый, ставки падают на треть.
Светлана подчёркивает: важнейшая ошибка – экономия на юристе.
– Люди подписывают документы на английском, не вникая, – говорит она. – А потом не могут продать объект, потому что земля оформлена на другого человека или аренда участка заканчивается через 30 лет без продления.
"Купил студию – и завис на 8 лет": личный опыт инвестора
Что происходит, когда мечта о пассивном доходе в тропиках сталкивается с реальностью? Свой путь Metro рассказал инвестор Николай Мрочковский – его история показывает другую сторону красивых брошюр.
– Что касается инвестиций в Таиланде – у меня опыт негативный. В 2018 году я купил студию в надежде либо перепродать, либо сдавать. Ни то, ни другое не сработало, – говорит он. – Идёт уже восьмой год, а реализовать объект до сих пор не удалось. Как потом выяснилось, такая проблема у большинства.
По его словам, в большинстве случаев при продаже россиянам зарубежной недвижимости "продают воздух".
– Пока идёт стройка, всё выглядит радужно. Но когда объект достраивается, если вообще достраивается, начинаются другие сложности, – объясняет он. – В некоторых странах очень высокие коммунальные платежи. А в Таиланде – отдельная боль с управляющими компаниями. Те, кто действительно сдают и управляют, – большая редкость.
Особенно сильно недооценён фактор сезонности, добавил Николай.
– Говорят: в несезон аренда падает на 10–20%. На самом деле – в разы. Доход может просесть на 50, 60, а то и 80%, – делится опытом инвестор. – Но платёжки при этом никто не отменял: коммуналка, обслуживание, страховка. А арендаторов может и не быть.
Особенно сложно становится, когда пытаешься выйти из проекта.
– Вторичку продавать почти никто не хочет. Агентам это невыгодно – у застройщиков комиссии выше, продавать "воздух" проще. А вот объект с историей, с недостатками, требует работы, – объясняет он. — И никто особо не торопится.
Он подчёркивает: исключения бывают, есть успешные кейсы. Но их значительно меньше, чем провальных.
– Я много собирал статистики, не только по себе. У меня десятки знакомых инвестировали по всему миру: Таиланд, Индонезия, Турция, Испания, Болгария, Эмираты, США. И примерно девять из десяти сталкивались с проблемами или получали доходы гораздо ниже обещанных, – рассказывает Николай Мрочковский. – На мой взгляд, риск инвестирования в зарубежную недвижимость себя не оправдывает, так как шансов влететь в проблемы гораздо больше, чем заработать.
Кому не подходит тайская недвижимость
Светлана Ермоленко не отрицает: подобные ситуации действительно происходят часто. Но, по её мнению, причина чаще всего – в спешке, недостаточной проверке документов и завышенных ожиданиях.
– Нужно трезво оценивать доходность. Не верить на слово, а считать, – говорит она. – Учитывать сезонность, налоги, расходы на обслуживание. Те, кто считает, – зарабатывают. Те, кто мечтает – теряют.
По её словам, Тайская недвижимость подходит далеко не всем.
– Это рынок для тех, кто готов разбираться. Кто нанимает юриста, следит за отчётами, перепроверяет все документы и не полагается на "знакомого агента". Только тогда есть шанс выйти в плюс, – говорит риэлтор. – За солнцем и морем скрывается масса юридических и финансовых нюансов. Если вы хотите инвестировать – считайте. А если просто влюбились в страну и хотите быть рядом – приезжайте отдыхать.
Читайте также: Как платить налог с аренды квартиры в 2025 году: все способы