Уникальная история произошла с жителями Екатеринбурга Алёной и Альбертом С., которые в 2023 году решили купить квартиру у риелтора Михаила П. Недвижимость обошлась супругам подозрительно дёшево – всего в 3,6 млн рублей. Покупатели оформили сделку и спокойно въехали на новую жилплощадь – и вскоре получили повестку в суд...
Иск подал некий Константин С, который буквально за несколько месяцев до этого продал свою единственную квартиру за 2,5 млн рублей риелтору Михаилу П. Он потребовал вернуть свою собственность, заявив, что не помнит, чтобы подписывал какие-либо документы о продаже, поскольку в тот момент сильно злоупотреблял спиртными напитками и не понимал своих действий. Никаких денег от продажи квартиры, по словам Константина, он также не получал, более того, как он сообщил суду, после сделки неизвестные люди вывезли его в Верхний Тагил (Свердловская область) и "насильно держали в квартире, склоняя к употреблению спиртных напитков". С алкоголем у Константина С. действительно было всё не в порядке: на заседании суда выяснилось, что он "с 19 лет систематически употребляет спиртные напитки", из-за чего у него сформировалась алкогольная зависимость.
Были и другие странные подробности. Например, что квартира, оказывается, сдавалась некоему Виталию, который якобы и склонял Константина продать её. И, судя по материалам дела, видимо, в планах было потратить полученные деньги на покупку жилья в Верхнем Тагиле. Кто такой Виталий и имел ли он какое-то отношение к продаже квартиры, суду выяснить так и не удалось. Риелтор в момент покупки квартиры никаких посторонних в ней не обнаружил, на жилплощади был зарегистрирован только один человек – сам Константин.
Перед заключением сделки риелтор Михаил тщательно проверил недвижимость, включая проживающих в ней, долги по коммунальным платежам и т. д. Более того, в день заключения договора он потребовал от продавца справки, что он не состоит на учёте врача-психиатра. Деньги были переданы наличными в день подписания договора под расписку, при этом сам процесс подписания договора Михаил П. запечатлел на камеру телефона.
Однако всё это не помогло: как ни странно, решающим аргументом для вынесения судебного решения стала именно алкогольная зависимость Константина. Проведённая судом медицинская экспертиза показала, что в момент сделки Константин не контролировал свои действия из-за острой стадии алкоголизма. Графолог же утверждал, что его подпись находилась под "сильным влиянием сбивающих факторов, значительно превышающих порог восприятия". В итоге эксперты признали, что продавец действительно мог не понимать, что делает, в момент подписания договора купли-продажи.
В результате Кировский районный суд Екатеринбурга признал сделку недействительной и потребовал вернуть бывшему владельцу его квартиру. Вопрос о компенсации Алёне и Альберту С. традиционно завис в воздухе. Конечно, никаких денег у Константина С. уже не было, да и вопрос о возврате средств покупателям не стоял, бывший владелец настаивал на том, что его обманули и поэтому просто должны вернуть его собственность. В суде посчитали, что "выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя", и вернули квартиру бывшему хозяину.
Не дала результатов и апелляция, поданная супругами. Свердловский областной суд оставил решение без изменения, а добросовестных покупателей – без крыши над головой. Как считает адвокат Сергей Слободянюк, в такой ситуации Анна и Альберт С. могли бы получить компенсацию, потребовав деньги с риелтора, поскольку они не могли знать об обстоятельствах продажи квартиры Константином С.
Юрист также обращает внимание, что квартира была продана по цене явно ниже рыночной, что в понимании суда сразу могло выставить риелтора как недобросовестного покупателя. Кроме того, по его словам, в сделке фигурировали наличные, выданные под расписку, это также не является достаточным доказательством добросовестности сделки для суда.
Справка о том, что продавец не состоит на учёте у психиатра, даже выданная в день подписания договора купли-продажи, роли не играет, считают опрошенные Metro эксперты. Для суда более важным аргументом стало заключение судебно-медицинской экспертизы, которая признала, что на фоне алкогольной зависимости Константин С. действительно мог неадекватно оценивать последствия своих действий. Более эффективным для покупателей было бы потребовать провести повторную экспертизу, однако и это не даёт 100%-ной гарантии на защиту своих прав, добросовестные покупатели априори находятся в уязвимом положении.
– Правовая незащищённость покупателей жилья создаёт соблазн у недобросовестных продавцов, риелторов и юристов использовать "бабушкины схемы" для обмана. Никакие законодательные решения не остановят эту волну, – уверен почётный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его словам, изменить ситуацию могло бы оперативное решение Верховного суда, который вернул бы судебную практику в нормальное русло и это бы усилило позиции покупателей недвижимости. Простые изменения в законодательстве просто усложнят, сделают процесс приобретения жилья более затратным и породят новые коррупционные схемы. Кроме того, считает эксперт, стоит обратить внимание и на судебно-медицинскую экспертизу, разработать стандарты, ввести ответственность медиков за результаты обследования.