Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) – это соглашение между покупателем и строительной компанией (застройщиков) о приобретении квартиры в строящемся доме. Оно закрепляет обязательства, что застройщик построит дом и после его сдачи передаст покупателю его долю в объекте, а покупатель в свою очередь уплатит за это установленную в договоре сумму. Такой договор может быть как письменным, так и в электронном виде, но в любом случае он считается официально заключённым только после того, как пройдёт регистрацию в Росреестре. Благодаря такому требованию законодательства исключаются двойные сделки, т.е. когда одна и та же квартира продаётся разным покупателям.
Несмотря на рост цен на недвижимость и высокую стоимость ипотечных кредитов доля жилья в новостройках, которое приобретается по ДДУ, остаётся довольно высокой. В среднем по России она составляет около 50%. По оценке IRN.ru, в столичном регионе она составляет около 43,9% и планомерно снижается все последние годы, уступая льготной ипотеке и различным схемам рассрочек от застройщиков.
Плюсы и минусы ДДУ
Главным плюсом для покупателя в ДДУ является использование специальных эскроу-счетов. Это позволяет платить деньги не напрямую застройщику, а перечислять их в банк, где они "замораживаются" до окончания строительства. Если строительная компания нарушает условия договора, то покупатель может вернуть деньги. Кроме того, средства на счёте застрахованы в АСВ (сумма до 10 млн рублей), что должно снизить риски в случае возникновения финансовых проблем у банка. Сейчас в Минфине рассматривают возможность увеличить размер страховки по счетам эскроу до 30 млн рублей.
Но использование эскроу-счетов отнюдь не даёт гарантии, что всё пройдёт благополучно. Одним из главных рисков для покупателя остаётся срыв сроков строительства. По данным на ноябрь 2025 года, около 19% проектов не были завершены вовремя, пострадало 132 тысячи дольщиков.
Начиная с 2020 года в отношении застройщиков действует мораторий на взыскание штрафов за срывы сроков сдачи и некачественное строительство. Со следующего года, его, скорее всего, уже не будет: как сообщил премьер-министр Михаил Мишустин, правительство приняло решение не продлевать его на следующий год. Ранее против моратория во время прямой линии высказался президент России Владимир Путин, заявивший, что ключи необходимо выдавать вовремя.
– Отсутствие материальной ответственности застройщиков прямо стимулирует появление новых долгостроев. Переносить сроки становится выгодно — можно экономить на затратах, переводить рабочих на другие проекты, откладывать закупки материалов. При продлении моратория доля долгостроев может вырасти до 25–35%, без жилья окажутся еще 50–100 тысяч дольщиков, – отмечает в беседе с Metro Советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков.
Однако ожидать немедленных санкций против строителей, похоже, не стоит. Как ранее говорил вице-премьер России Марат Хуснуллин, если сразу выставить застройщикам штрафы, они не смогут их выплатить, что может привести к банкротствам в строительной отрасли и ещё большему числу долгостроев. Вместо штрафов в Минстрое намерены запустить механизм рассрочек для выплаты начисленных штрафов и пеней.
Как обманывают покупателей квартир
Одной из излюбленных схем, о которой Metro рассказали эксперты, является покупка квартиры через посредника, в роли которого часто выступает связанное с застройщиком лицо или компания. Как правило, для этого с покупателем заключается специальный договор переуступки прав требования. Если изначально квартира продавалась с дисконтом, то при расторжении договора покупатель не сможет получить всю уплаченную сумму, а только ту, по которой посредник выкупил её у застройщика. Существует и другой риск, что при заключении сделки может потребоваться согласие застройщика, а тот может попросить покупателя доплатить определённую сумму, мотивируя это, например, возросшей стоимостью объекта или дополнительными услугами.
– Согласие застройщика может дорого обойтись покупателю: от нескольких десятков тысяч рублей до нескольких процентов от цены ДДУ, а это уже может быть несколько сот тысяч рублей, – говорит Metro директор направления "Новостройки" ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
Другая – не менее частая уловка – выделение в ДДУ срока сдачи дома в эксплуатацию вместо срока передачи. Сдача в эксплуатацию может произойти раньше, чем фактическая передача квартиры дольщику, и застройщик использует эту разницу в своих целях, переводя сроки и избегая ответственности. Закон предусматривает ответственность за просрочку передачи объекта дольщику, но не за нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию.
В самом договоре долевого участия также могут быть прописаны различные дополнительные условия, такие как запрет на одностороннее расторжение, штрафы, возможность изменения срока передачи квартиры покупателю. Также в дополнение в ДДУ застройщик может предложить под видом обязательных услуг страхование (сумма может составлять 10-13% от цены квартиры), помощь юристов и риелторов, управление имуществом.
Манипуляции с актами приёма-передачи также очень распространенная практика у недобросовестных строителей. Например, дольщику предлагают подписать документ с открытой датой или без подписей должностных лиц. Это даёт возможность застройщику подписать акт задним числом и избежать штрафов и претензий покупателей. Как вариант – по почте направляется уведомление о передаче объекта, но под разными предлогами оттягивают само подписание передаточного акта. По истечении двух месяцев застройщик может выслать односторонний акт приёма-передачи, а дольщик лишается возможности предъявить претензии.
Наконец очень часто дольщики сталкиваются с тем, что качество отделки, материалы, планировка, состояние общедомовых пространств сильно отличаются от рекламных обещаний. Например, застройщик может уменьшить площадь квартиры или увеличить её, потребовав доплаты. По закону, можно расторгнуть сделку, если площадь изменилась более чем на 5%, но на практике такое происходит редко: покупатели опасаются, что цены вырастут ещё больше и их финансовых возможностей не хватит на покупку жилья.
– Чтобы привлечь покупателей, агенты и риелторы зачастую обещают быстрое завершение строительства или высокое качество квартир. Нужно всегда требовать документальное подтверждение обещаний, всё должно быть прописано в ДДУ – говорит Metro исполнительный директор компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяна Подкидышева.
Как защититься
Универсального рецепта избежать всех схем и лазеек в законодательстве, которые используют недобросовестные застройщики, нет, однако, эксперты, опрошенные Metro, рекомендуют прежде всего внимательно изучить текст договора перед тем, как его подписывать. Всё, что не обозначено в ДДУ, застройщик может не выполнять, поэтому, например, если в стоимость приобретаемой квартиры включена её отделка, необходимо составить приложение к договору с подробным описанием работ и артикулов используемых материалов.
Также стоит уточнить правовой статус земельного участка, на котором ведётся строительство – собственность или аренда, выяснить наличие разрешения на строительство, есть ли проектная документация.
Нелишним будет изучить историю застройщика, какие проекты он уже реализовал, какие о них отзывы и есть ли по ним судебные споры. Лучше всего выбирать крупные строительные компании, которым легче привлечь финансирование, с хорошей репутацией на рынке и проверять наличие страхования рисков.