Ошибка 1. Нет понимания своих целей
Многие начинают с просмотра объявлений, а не с понимания, зачем им недвижимость. Из-за этого выбор часто оказывается случайным.
Пример: семья из Подмосковья купила квартиру в Сочи "поближе к морю", но район оказался без нужной инфраструктуры. Через полгода ежедневные пробки и туристы стали проблемой — квартиру выставили на продажу.
– Сначала определите приоритет: инвестиции, проживание, работа или отдых. От этого зависит и район, и формат жилья, – советует Мария Лехто, инвестор, собственник агентства недвижимости Lekhto group. – "Четыре в одном" – редкая история, будут компромиссы по всем "фронтам".
Ошибка 2. Ориентация на цену, а не на ценность
Зачастую покупатели выбирают самую дешёвую квартиру в нужной локации, не анализируя, почему цена такая низкая.
Пример: покупатель выбрал квартиру на 15% ниже стоимости на рынке и был уверен, что совершил удачную сделку. Впоследствии оказалось, что прямо под окнами планируется масштабная стройка ещё одного комплекса и окна части помещений будут смотреть в стену. На перепродаже он потерял время и деньги.
– Обращайте внимание не только на цену, но и на перспективы локации, инфраструктуру и градостроительные планы. Эти параметры куда сильнее влияют на будущую стоимость объекта, чем сам ценник в объявлении, – объясняет Мария Лехто. – Обратитесь к экспертам с доступом к аналитике – это часто экономит десятки тысяч рублей.
Ошибка 3. Покупка без проверки документации
Доверие к “знакомому” продавцу часто играет злую шутку – без тщательной проверки документов сделка может обернуться потерей денег и времени.
Пример: молодая пара купила квартиру, не проверив историю ввода в эксплуатацию дома. В ЕГРН было указано "квартира". Через год выяснилось, что дом строился без разрешения на строительство и сдавался через суд. Судебное решение было оспорено, а дом признали незаконным и "под снос".
– Не только заказ справки из ЕГРН, а также проверка самого дома, проверка цепочки собственников, юридическая экспертиза договора – это минимальный набор действий, – объясняет Мария Лехто. – Любая неясность в документах должна насторожить.
Ошибка 4. Вести переговоры без помощи специалистов
Кажется, что можно "обо всём договориться на месте", но именно на этапе переговоров покупатель часто теряет возможность снизить цену или добавить важные условия в договор.
Пример: клиент без опыта сам вёл переговоры с застройщиком и не настоял на фиксации цены до регистрации ипотеки. За две недели стоимость выросла, и ему пришлось срочно искать дополнительные средства. Этой ситуации можно было бы избежать, подключив профессионального брокера.
Ошибка 5. Эмоциональное решение вместо анализа
Влюбиться в квартиру с первого взгляда легко, но эмоции часто мешают объективно оценить недостатки.
Пример: покупатель, вдохновлённый видом из окна и атмосферой внутри квартиры, не обратил внимания на то, что дом стоит вдоль оживлённой магистрали. После заселения шум стал очевидной проблемой, а перепродать квартиру оказалось сложно.
– Делайте паузу между просмотром и принятием решения, – говорит эксперт. – Составьте чек-лист параметров и оцените вариант глазами рационального инвестора.
Ошибка 6. Подписание договора без профессиональной экспертизы
Даже при внешне благополучной сделке риски могут скрываться в деталях.
Пример: к договору купли-продажи у одной покупательницы не приложили акт с описанием состояния квартиры и перечнем имущества – мебели и техники. После передачи объекта продавец забрал всё имущество, а вернуть его через суд не удалось.
– Проверяйте каждый пункт договора, делайте фотофиксацию объекта перед подписанием акта приёма-передачи, – говорит Мария Лехто. – Юрист с опытом сделок поможет избежать подобных ситуаций.
Получается, что уберечься от дорогостоящих ошибок на старте сделки вполне реально. Ключевое правило – это тщательная подготовка, холодный расчёт и привлечение квалифицированных специалистов.