Сейчас 54% новостроек сдаются с опозданием — против 33% год назад. Такой уровень задержек фиксировался лишь во время пандемии, когда сроки нарушались у 56% объектов.
Правительство разрешило застройщикам переносить сроки сдачи объектов, объясняя это необходимостью предотвратить массовые банкротства и появление новых обманутых дольщиков. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, мера должна помочь девелоперам "гарантированно достроить дома".
Однако решение вызвало бурную реакцию экспертов. Многие опасаются, что оно приведёт к росту неопределённости для покупателей и фактически превратится в карт-бланш на долгострой.
— Мораторий на штрафные санкции для застройщиков каждые полгода продлевается автоматически, — поясняет Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. — Если раньше он не имел общего действия и девелоперы должны были индивидуально обращаться в региональные органы власти за поддержкой, то теперь механизм работает иначе. Законодательное решение не может быть избирательным, поэтому мораторий распространяется на всех участников рынка.
Но если для девелоперов это означает снижение давления со стороны дольщиков и государства, то для покупателей последствия оказываются куда тяжелее.
Кто теряет больше всего
— Основные потери несут дольщики, — подчеркивает Константин Апрелев. — Они продолжают платить проценты по ипотеке, не имея возможности пользоваться квартирой, и вынуждены параллельно арендовать жильё. К этим расходам прибавляются хранение мебели и срывы семейных планов. Подобная ситуация характерна только для строительного рынка: ни в одной другой отрасли человек не платит за товар, не имея к нему доступа.
Особенно остро у дольщиков встает проблема инфляции: деньги, внесенные на эскроу несколько лет назад, обесценились. Вернув их при расторжении договора, он уже не сможет купить аналогичное жильё.
– Получается, что дольщик оказывается в "кабале" — не может забрать средства, если это льготная ипотека, и фактически субсидирует и банк, и застройщика, – объясняет Константин Апрелев.
Однако, по словам эксперта, освобождение от штрафов не означает выгоду для застройщиков – они продолжают платить банку проценты по проектному финансированию и не получают доступ к деньгам на эскроу-счетах.
– Постоянные переносы сроков подрывают доверие покупателей, спрос на покупку недвижимости падает, а себестоимость строительства растёт, – поясняет Константин Апрелев. – В результате девелоперы оказываются в ситуации, когда и спрос снижается, и кредиты становятся дороже.
Банки остаются в выигрыше
— Наибольшие бенефициары в этой системе — это банки, — констатирует Константин Апрелев. — Они пользуются деньгами дольщиков на эскроу бесплатно и одновременно кредитуют застройщиков зачастую под 14–16% годовых.
При этом банки сами определяют ставку по проектному финансированию, а разницу между бесплатными средствами с эскроу и дорогими кредитами оставляют себе. Чем дольше строительство задерживается, тем больше времени банки распоряжаются чужими деньгами и тем больше девелоперы платят банку за проектное финансирование.
Для девелоперов это оборачивается убытками, для покупателей — потерей денег и времени. Но на практике тяжелее всего ситуация сказывается на конкретных людях..
"Каждый месяц обещают новые сроки"
Анна, дольщица компании "Донстрой" (ЖК "Остров"), должна была получить свою квартиру ещё 28 февраля 2025 года. Но сроки сдачи дома переносились снова и снова.
— Сначала обещали июнь, потом август, потом середину октября. Теперь говорят про декабрь, но я уже не верю, что в этот раз всё будет по-другому. Нет никаких гарантий, что мораторий снова не продлят, — говорит Анна.
Из-за срыва сроков девушка оказалась в финансовой ловушке. Она ежемесячно тратит 145 тысяч рублей на аренду жилья и параллельно продолжает выплачивать 120 тысяч рублей ипотечных платежей.
— Если бы дом сдали вовремя, я давно жила бы в своей квартире с ремонтом и платила только ипотеку. А сейчас я каждый месяц вынуждена выкладывать почти 270 тысяч рублей. Это неподъёмные расходы, и при этом у меня до сих пор нет квартиры, — рассказывает Анна.
Анна подала иск в суд, требуя компенсацию затрат на аренду жилья. По её словам, самая тяжёлая часть истории даже не в деньгах, а в полном отсутствии определённости: каждый месяц новые обещания и новые переносы.
Мнение юриста: что реально можно взыскать при моратории
Но даже в условиях моратория у дольщиков остаются юридические инструменты для защиты. Мало кто знает, что ограничения касаются только неустойки, тогда как убытки — например, арендные платежи или расходы на хранение имущества — можно взыскивать в судебном порядке.
Юрист Юлия Пресницова ведёт проект Анны и представляет её интересы в суде. По её словам, ключевая особенность ситуации в том, что дольщица не подписывала соглашение о переносе сроков сдачи жилья.
– Это значит, что просрочка фиксируется по первоначальному сроку, и мы идём в суд именно за компенсацией убытков, а не за неустойкой, – объясняет юрист. – Основание — Гражданский кодекс и Закон о защите прав потребителей. Подготовительное заседание состоится 22 октября – суд соберёт и уточнит доказательства с обеих сторон. Мы прикладываем договор аренды и платёжки.
Как подчеркнула Юлия Пресницова, суд всегда оценивает "разумность" расходов. Возможны вопросы к стоимости и формату съёмного жилья. Здесь работает простой аргумент: если по ДДУ куплена двухкомнатная квартира, то аренда аналогичной площади обоснована. При достаточной доказательной базе суды удовлетворяют такие иски и в период моратория.
— Риск в другом, — добавляет Юлия. — Даже выиграв суд, дольщик рискует остаться с исполнительным листом на руках: при отсутствии средств на счетах у застройщика взыскание превращается в долгую историю. Тогда рычагом давления становится инициирование банкротства застройщика кредитором, в том числе дольщиком, если размер долга более 800 тысяч рублей.
Но проще всего — не допустить подобного сценария и учитывать риски заранее.
Как управлять рисками при покупке жилья
Страховых "зонтиков" для дольщика от просрочки фактически нет: полисы, которые покупают девелоперы, как правило, не покрывают задержки передачи жилья, а розничных продуктов для граждан де-факто не существует.
– Поэтому лучшая защита — предварительный аудит застройщика: структура группы, учредители, история проектов, судебные споры. Не нужно покупать жильё у застройщика, который всего пару лет на рынке – есть риск, что он соберёт деньги и обанкротится, – объясняет юрист. – А ещё – важна дисциплина с ведением документов: не подписывать документов о продлении сроков сдачи жилья, собирать платёжные подтверждения и переписку, фиксировать дефекты независимой экспертизой.
Мораторий хоть и снял санкции с застройщиков, но не лишил дольщиков права защищать свои интересы через суд. Сегодня важно не только фиксировать убытки и не подписывать сомнительные бумаги, но и изначально грамотно выбирать застройщика. Проверка репутации компании и её проектов может оказаться не менее важной, чем будущая борьба за компенсацию.
Было — стало: какие гарантии потеряли дольщики во время моратории
1. Ранее по ДДУ дольщики имели право на компенсацию за задержку сроков сдачи жилья. За каждые сутки отсрочки — 1/150 ставки ЦБ в день, умноженной на цену жилья по ДДУ (ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ). Во время моратория дольщики не могут требовать компенсацию за просрочку передачи жилья.
2. Ранее, если есть недостатки в квартире, дольщик требовал их устранение в разумные сроки (ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ). На практике такие сроки не превышали 30–45 дней с момента отправки претензии застройщику. Сегодня, если застройщик задерживает устранение недостатков, дольщик не может требовать неустойку и штраф.
3. Ранее дольщик мог расторгнуть ДДУ при задержке сдачи жилья на 2 месяца и более, получив от застройщика проценты за пользование его деньгами по ставке ЦБ, умноженной на 2 (ч. 2 ст. 9 №214-ФЗ). Сегодня при расторжении ДДУ по желанию дольщика нельзя начислить проценты за пользование деньгами. Дата заключения ДДУ при этом может быть любой.
4. Все денежные требования, предъявленные к застройщику до маратория, он имеет право оплатить после его прекращения.
Однако в случае умышленной задержки ответственность застройщика сохраняется. Чтобы доказать это, потребуется обратиться в суд.
Ольга Терентьева, собственник агентства безопасных сделок "Недвижимость и право"