Рефинансирование кредита
При рефинансировании, по сути, речь идёт о получении нового кредита на более выгодных условиях, например, с более низкой ставкой. По оценке руководителя направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт Инго Банка Дмитрия Долженко, снижение кредитной ставки на 1 п.п. позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа примерно на 5%.
Однако с учётом расходов на оформление нового кредита, указывает доцент кафедры экономической теории Финуниверситета при правительстве РФ Светлана Сазанова, рефинансировать ипотеку не всегда выгодно. Дело в том, что новый кредит заёмщик все равно получает на условиях аннуитетных платежей. Это означает, что общая переплата по кредиту может вырасти, особенно если новая процентная ставка ниже предыдущей на 1-2%. Поэтому, по словам эксперта, рефинансировать кредит стоит, если разница между старой и новой ставкой будет составлять 3-5%.
Пример: Сергей взял ипотечный кредит 10 млн рублей сроком на 20 лет под 18% годовых. Ежемесячные платежи составят около 154,3 тыс. рублей. Через год он рефинансировал кредит под 16% годовых. Его платёж снизился примерно до 132 тыс. рублей.
Можно также оформить новый кредит на более длинный срок, платёж снизится, но, возможно, не так существенно.
Пример: Ирина рефинансировала ипотечный кредит в 7 млн рублей, взятый по ставке 18% на 20 лет, в новый заём на аналогичных условиях, но уже на 25 лет. Её ежемесячный платёж снизится всего со 108 до 106 тыс. рублей. Но при этом за свою квартиру она переплатит на 5–6 млн рублей больше.
Досрочное погашение
Поскольку изначально большая часть трат ипотечного заёмщика приходится на погашение процентов по кредиту, то для снижения ежемесячного платежа имеет смысл погашать основной долг, или так называемое "тело кредита". Для этого, указывает Дмитрий Долженко, можно использовать не только собственные средства, но и различные социальные выплаты, материнский капитал или налоговый вычет без дополнительного вложения собственных средств.
Чем меньше будет остаток долга перед банком, тем быстрее будет сокращаться ежемесячный платёж.
Пример: Игорь взял кредит на 15 млн рублей под 18% годовых на 20 лет. Первоначальный взнос со-ставил 3,5 млн рублей. Ежемесячно ему придётся отдавать банку около 177 тыс. рублей. Однако благодаря дополнительным взносам через год Игорю удалось уменьшить долг на 2 млн рублей. Еже-месячный платёж снизился до 147 тыс. рублей.
При погашении "тела ипотеки" ставка и срок кредита не поменяются, поэтому этот вариант подходит для тех, кто хочет снизить текущую финансовую нагрузку на семейный бюджет. Если же цель – сэкономить на переплате, то лучше вносить дополнительный платёж, чтобы сократить срок кредита. Экономия может быть очень значительной: например, для кредита 10 млн рублей сроком на 20 лет и ставкой 18% переплата составит около 27 млн рублей. Если, скажем, через год заёмщик сможет сократить срок выплат на пару лет, то размер переплаты снизится до 21–22 млн рублей.
Вносить деньги для досрочного погашений ипотеки, отмечает Светлана Сазанова, лучше после погашения очередного платежа, потому что банк сначала списывает проценты, а потом - основной долг.
Использовать скидки и программы лояльности
Многие банки предлагают специальные опции и скидки, позволяющие снизить ставку по кредиту. Например, в Сбере действует специальная опция "Сниженный платёж", дающая возможность заёмщику в течение первых 13 месяцев вносить платежи только в счёт погашения основного долга и 70% от начисленных процентов. Также в этом году банк запустил программу "Ставка на снижение". Она позволяет заёмщику один раз в семь лет уменьшить процентную ставку по кредиту. Главное условие – снижение Банком России ключевой ставки.
Похожие опции и льготы для зарплатных клиентов, держателей карт и пользователей партнёрских сервисов действуют и во многих других крупных банках. Например, в Совкомбанке готовы снизить на 0,5% ставку для держателей карты "Халва" и ещё на 0,5% для зарплатных клиентов. В ДОМ.РФ, Газпромбанке и ВТБ помимо льгот для зарплатных клиентов готовы снизить ставку при условии внесения единовременного платежа. Для ипотеки сроком на 20 лет и сумме 10 млн рублей снижение ставки, например, с 18 до 17% может дать ежемесячную экономию за счёт уменьшения платежей в 7–8 тыс. рублей.
