Спрос на жильё смещается из Москвы в Подмосковье. В этом году около 40% покупателей, по данным ИНКОМ Недвижимость, планировавших покупку квартиры, решили поискать её в области. Сравнительно низкая стоимость "квадрата" – не единственная причина. Темпы роста цен на жилую недвижимость во многих подмосковных городах не уступают столичным, а там, где появляются новые транспортные узлы, автомагистрали и станции метро, по словам руководителя отдела МИЭЛЬ "На Николоямской" Александра Захарова, наблюдается более заметный рост – до 30% в год. Поэтому покупку жилья в регионе многие рассматривают и как инвестицию.
Наибольшей популярностью традиционно пользуется пригород: покупателей прежде всего привлекает возможность быстро добраться до центра на МЦД и перспективы строительства метро. Однако по соотношению "цена/комфорт" города ближайшего Подмосковья часто уступают более далёким от столицы локациям, указывают эксперты. Цены на недвижимость в пригороде часто завышены, а из-за плотной и высокоэтажной застройки, говорит аналитик Циана Алексей Попов, есть проблемы как с социальной инфраструктурой, так и с экологией. В частности, по его словам, здесь меньше парков, а качество воздуха едва ли не хуже, чем в спальных районах самой столицы.
В более далёких локациях Подмосковья есть города, где качество жизни практически не уступает столице, но при этом квартиры стоят значительно дешевле. Metro провело опрос представителей крупнейших агентств недвижимости и попросило экспертов выбрать топ-10 лучших, по их мнению, мест в Московской области, где стоит купить жильё. Помимо стоимости квадратного метра и транспортной доступности также оценивалось наличие инфраструктуры (школы, поликлиники, спортивные объекты и др.), качество экологии и возможность трудоустройства.
В топ-3 безусловных лидеров вошли Домодедово, Подольск и Ивантеевка. Эти города назвали больше всего экспертов. В частности, безусловным преимуществом покупки квартиры в Домодедово считается хорошая транспортная доступность и сравнительно небольшое расстояние до столицы – до МКАД по Каширскому шоссе около 16 км. Средняя стоимость жилья ниже, чем в ближайшем Подмосковье, в среднем в 1,3–1,5 раза, только в новостройках число выставленных на продажу квартир превышает 1,7 тыс. Центром бизнеса является международный аэропорт, также в городе есть несколько металлообрабатывающих предприятий, включая технопарк "Импульс" и завод кондиционеров. Эксперты отмечают в Домодедово высокие темпы строительства жилья, спортивных объектов, школ и медицинских учреждений. Но, по словам руководителя направления исследований рынка и целевой аудитории группы "Самолёт" Анастасии Морозовой, есть и минусы – транспортная загруженность и высокая концентрация шума в районе аэропорта.
Стоимость "квадрата" в Подольске является одной из самых низких в области – от 120–130 тыс. рублей по данным Циана. Дешевле недвижимость можно купить только в таких удалённых от столицы городах, как Коломна или Дубна. Как и у других городов ближнего Подмосковья, его главное преимущество – транспортная доступность. Помимо Симферопольского и Варшавского шоссе до него можно добраться по МЦД. После реконструкции пропускная способность станции Подольск выросла более чем вдвое. Подольск – крупный самостоятельный город, здесь находится более 130 предприятий, в частности, один из крупнейших производителей оборудования для атомной и тепловой энергетики – АО "Подольский машиностроительный завод". По словам гендиректора портала "Мир квартир" Павла Луценко, в ближайшие годы в городе продолжит развиваться инфраструктура, будет строиться много нового жилья и объектов отдыха, в том числе и за счёт редевелопмента бывших промзон. Несмотря на большое число предприятий и крупные автомагистрали, экология в городе мало отличается от столицы, ближайший мусорный полигон находится в 15 км за Симферопольским шоссе.
Ивантеевка замыкает тройку лидеров по привлекательности и доступности жилья. Находится на северо-востоке области примерно в получасе езды по Ярославскому шоссе. Спокойный ритм жизни и близость к лесным зонам и Учинскому водохранилищу делает её одним из самых комфортных для жизни и экологически чистых городов Подмосковья. Там сравнительно немного предприятий – в основном пищевое и металлообрабатывающее производства. Социальная инфраструктура ограничена: небольшое число школ, детских садов, спортивных клубов и поликлиник, отсутствуют крупные торговые центры. В городе строятся несколько крупных ЖК (в частности, ЖК "Новая Ивантеевка"), всего застройщики предлагают 1,4–1,5 тыс. лотов по цене от 140 тыс. за кв. метр.
Неподалёку от Ивантеевки находится Пушкино, которое также вошло в топ-10 лучших городов МО для покупки недвижимости. Относительная близость к Москве (около 19 км по Ярославскому шоссе), развитое ж/д сообщение и развитая инфраструктура – главные плюсы. В городе много торговых центров, есть несколько парков и спортивных комплексов. Пушкино находится на берегу водохранилища в зелёной зоне, крупные промышленные предприятия (за исключением пищевой промышленности) и мусорные полигоны отсутствуют. Средние цены на первичном рынке на 10–15% ниже, чем в регионе.
Ещё один город с крупным аэропортом – Жуковский, расположенный на берегу Москвы-реки на юго-востоке от Москвы за Люберцами и Лыткарино. Кроме Новорязанского шоссе, до столицы можно добраться с помощью МЦД. В городе расположен ряд авиапредприятий и исследовательских центров, в том числе ЦАГИ и ЛИИ им. Громова. Поэтому, говорит Павел Луценко, здесь имеет смысл покупать жильё, если вас интересуют рабочие места в области науки или авиации. Эксперты также отмечают хорошо развитую социальную инфраструктуру – школы и спортивные объекты. Цены на недвижимость выше, чем во многих городах Подмосковья, в том числе из-за ограниченного предложения – в базе Циана выставлено всего около 100 лотов. Стоимость новостроек за последний год выросла на 10%, готовое жильё подорожало на 19%. Вблизи от города есть несколько крупных предприятий и нескольких мусорных полигонов, что является негативным фактором для экологии.
Более удалённые от Москвы Сергиев Посад и Звенигород привлекательны с точки зрения покупки недвижимости для сдачи в краткосрочную аренду. Вместе с Коломной оба города входят в так называемое Золотое кольцо Подмосковья, здесь много уникальных исторических объектов – монастыри, соборы, кремль, лавра. Спрос на недвижимость, по словам Александра Захарова, поддерживается постоянным туристическим потоком, поэтому в среднем цены на квартиры могут быть гораздо выше, чем в других городах области, и показывать рост до 10% в год. В Коломне и Сергиевом Посаде помимо развитой инфраструктуры много промышленных предприятий, в основном машиностроительных. До столицы можно добраться по шоссе или на скоростном ж/д экспрессе за час. Звенигород считается одним из наиболее экологически благополучных городов Подмосковья, а из-за обилия хвойных лесов, близости к Рублёвке и Москве-реке его ещё называют "русской Швейцарией".
Замыкают рейтинг Дубна и Воскресенск, которые эксперты выделили прежде всего из-за сравнительно низких цен на недвижимость. Стоимость "квадрата" на вторичном рынке в них начинается от 100–120 тыс. рублей. Число квартир в продаже сравнительно небольшое – 200–300 объектов, поэтому дальнейший рост спроса, считает Александр Захаров, будет стимулировать более высокую динамику цен на недвижимость, чем в среднем в Москве и Подмосковье. Оба города обладают развитой инфраструктурой, здесь много промышленных предприятий, много IT-компаний, научных институтов и вузов, в частности, в Дубне расположен одноимённый государственный университет, а в Воскресенске работает филиал Российской международной академии туризма. Не самая сильная сторона обоих вариантов – транспортная доступность: добираться до столицы по шоссе придётся более часа. Кроме того, в Воскресенске из-за обилия предприятий химической и строительной промышленности могут наблюдаться проблемы с экологией. Дубна с этой точки зрения выглядит более благополучно: город находится на берегу Иваньковского водохранилища, здесь много парков и много мест для занятия спортом, например, горнолыжные комплексы, самая длинная в России велодорожка вдоль канала имени Москвы.
