Что выгоднее: ипотека или аренда
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), сейчас базовые ставки по ипотеке в банках составляют примерно 21,25%. В таких крупных банках, как Сбер, Альфа Банк или Газпромбанк ставки начинаются от 20% годовых.
При такой стоимости кредитов ежемесячные платежи за стандартную однушку в Москве стоимостью в 7 млн рублей (это средняя цена в сегменте "эконом") и при минимальном первоначальном взносе 1,4 млн и сроке 30 лет составят примерно в 100 тыс. рублей. Более дешёвую ипотеку предлагают в Т-Банке – под 16,9%. Но и здесь при тех же вводных ежемесячный взнос будет довольно высоким – 79,3 тыс. рублей в месяц.
С точки зрения расходов съёмное жильё выглядит более приемлемым вариантом. По данным "ИНКОМ-Недвижимость", сейчас ежемесячная аренда студии в Москве обойдётся в среднем 46–57 тыс. рублей, 1-комнатной квартиры – 52–66 тыс. рублей, 2-комнатной – 70–85 тыс. рублей, 3-комнатной – 75–90 тыс. рублей. Как считают эксперты рынка, даже с учётом ожидаемого роста арендных ставок в этом году на 7-17% стоимость аренды останется в 1,5-2 раза ниже, чем ежемесячный платёж по кредиту.
Стоит ли ждать дешёвых кредитов на жильё
По мнению эксперта "МИЭЛЬ Практика" Юлии Ибрагимовой, даже если ключевая ставка снизится до 12–13%, банки будут предлагать кредиты на жильё под 15–15,5%. Для того чтобы размер ежемесячного платежа по ипотеке был сопоставимым с арендой, по её расчетам, ставка должна упасть до 11%. Но маловероятно, что это произойдёт в 2026 году.
– При стоимости кредитов выше 15% аренда почти всегда выигрывает по текущим ежемесячным расходам. Ипотека начинает выглядеть привлекательнее, если ставка опускается хотя бы в район 10–12%, а ещё лучше — ниже, – говорит стратег ИК "Финам" Ярослав Кабаков.
Эксперты полагают, что до конца года ключевая ставка может снизиться к 12%, что приведёт к небольшому удешевлению ипотечных кредитов. По оценке аналитика БКС Альберта Короева, в этом случае ипотечные ставки могут упасть до 17%. Представители рынка недвижимости более оптимистичны и ждут, что банки начнут предлагать жилищные кредиты минимум под 15%. Но даже снижение ипотечных ставок, считают аналитики компании "ИНКОМ-Недвижимость", слабо повлияет на спрос на аренду.
– В такой ситуации массовый отток арендаторов, который мог бы стать причиной серьёзного удешевления на рынке найма, маловероятен, – уверена замдиректора управления аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова. Она полагает, что значительная часть арендаторов продолжит снимать и копить деньги на первоначальный взнос, тем более что цены на жилую недвижимость не снижаются, а напротив, растут. По различным оценкам в этом году рост стоимости новостроек возможен в пределах 5-15%.
Когда стоит выбрать покупку квартиры
Тем не менее, в определённых ситуациях ипотека всё же может оказаться более выгодной. Всё зависит от стоимости недвижимости, размера первоначального взноса и процентной ставки. Например, в Сбере покупка той же однушки за 7 млн рублей по ставке 20,7%, но при первоначальном взносе 50% уже обойдётся в 61,5 тыс. рублей в месяц, а при ставке, которую предлагает Т-Банк, – ежемесячный платёж будет 49,6 тыс. рублей, что уже вполне сопоставимо с текущими ценами аренды на аналогичную жилплощадь.
При этом, указывают эксперты, в отличие от аренды покупатель квартиры приобретает право собственности на объект и постоянное место проживания. В случае с арендой всегда есть риск дальнейшего роста платежей, тогда как размер ежемесячного платежа по ипотеке остаётся прежним. Его также можно снизить за счёт рефинансирования или досрочного погашения кредита.
– Ставки по ипотеке будут снижаться, а спрос и цены на недвижимость продолжат расти, поэтому покупка недвижимости в ипотеку с последующим рефинансированием под более низкий процент может быть более эффективна, чем ожидание снижения стоимости кредитов, – считает заместитель руководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова.
Пока же в наиболее выгодном положении остаются только россияне, у которых есть дети. В этом году для этой категории заёмщиков намерены ввести дифференцированную ставку по ипотеке. Как сообщил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, предлагается привязать её величину к количеству детей и снижать по мере рождения следующего ребёнка. Семьи с одним ребёнком смогут взять ипотеку под 10%, с двумя – под 6%, с тремя – под 4%.
Как отмечает руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса Банки.ру Ирина Солдатенкова, если брать квартиру в ипотеку по льготной ставке сроком на 15 лет, это может быть столько же, сколько и её аренда. Тем более этот вариант подходит для тех пар, которые ожидают пополнения в семье. Однако, предупреждает она, ипотека требует финансовой стабильности, поэтому важно заранее оценить финансовые риски и убедиться, что в форс-мажорных ситуациях всегда будет "подушка безопасности".
Плюсы и минусы съёмного жилья
Аренда – кроме того, что это более дешёвый вариант по сравнению с ипотекой – имеет ряд и других важных преимуществ. Например, если пока нет стабильного дохода и финансовой подушки хотя бы на 3-6 месяцев, которую ипотечный заёмщик сможет использовать для оплаты взносов по кредиту и коммунальных услуг. Для того, чтобы чувствовать себя более-менее комфортно в съёмном жилье, говорит Ирина Солдатенкова, достаточно иметь запас финансов на 2-3 месяца.
Брать кредит не имеет особого смысла, если нет уверенности, что через пять лет вы все ещё будете жить в этом городе или в этом районе. Особенно если учесть дополнительные расходы, которые обычно несут собственники жилья: страховка, налоги, содержание квартиры и ремонт. Арендатору также нет необходимости покупать мебель, бытовую технику и прочее, вместо этого, по словам Оксаны Поляковой, можно откладывать деньги на будущую жилплощадь. Эффективной стратегией в этом случае будет направлять часть сбережений, например, на банковские вклады, которые пока показывают существенно более высокую доходность, чем недвижимость.
Главный минус аренды в том, что её стоимость может увеличиваться вместе с ростом инфляции, говорит Ирина Солдатенкова. Тогда как ежемесячный платеж по ипотеке чаще всего остаётся неизменным в течение всего срока кредита и, более того, может снижаться в случае досрочного погашения кредита. Поэтому, по её словам, главный критерий при выборе между арендой и ипотекой — это личные потребности человека и его финансовые возможности.