Ипотечные кредиты предлагают многие крупные застройщики в Москве. В среднем, ставки, по данным Циан, составляют 11,9–12,5%. Некоторые компании готовы предложить ипотеку гораздо дешевле – от 11% годовых и даже ниже – от 2,5–4%. Но, как правило, такие ставки действуют лишь короткий срок (2–3 года), а затем повышаются до рыночного уровня.
На фоне средних рыночных ставок по ипотеке кредиты от застройщиков кажутся гораздо привлекательнее. Но есть небольшой подвох: чтобы выдать более дешёвую ипотеку, банки требуют от застройщиков компенсацию. Поэтому, поясняет директор ипотечных продуктов Банка ДОМ.РФ Игорь Руденко, чтобы предложить покупателям низкие ставки, застройщик должен субсидировать разницу за счёт собственных средств.
Разумеется, делают это они не в убыток себе. Застройщики заранее закладывают в стоимость кредита специальную надбавку, которую включают в стоимость квартиры. В итоге "льготную" процентную ставку оплачивает покупатель, которому приходится отдавать за жильё гораздо больше его рыночной цены. В отдельных случаях переплата может доходить до 30%.
Размер "надбавки" зависит от срока кредита. Например, по словам лидера направления ипотеки ГК "МИЭЛЬ" Юлии Пырьевой, при сроке кредита 30 лет и ставке 12,49% стоимость квартиры для покупателя будет выше на 17,5%, а при сроке кредита 15 лет – на 10%.
Насколько в этом случае выгодно брать субсидированную ипотеку? Простые расчёты показывают, что, например, при сроке кредита 20 лет и ставке 11,9% даже при условии, что квартира с базовой стоимостью 15 млн рублей обойдётся на 10 или 30% выше её рыночной стоимости, размер ежемесячных платежей будет всё равно заметно ниже, чем если брать "обычный" кредит в банке под 18,7% и не переплачивать за жильё. Кроме того, размер переплаты по кредиту от застройщика может быть существенно меньше: например, при сроке 20 лет разница может быть в 8–12 млн рублей.
– Зачастую покупателям жилья очень важно, чтобы они могли без особых трудностей вносить ежемесячные платежи по кредитам, – говорит Metro директор направления "Новостройки" ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. Поэтому, по его словам, субсидированная ипотека пользуется популярностью у клиентов, несмотря на завышенные цены на квартиры. Тем более, что, как и обычную, впоследствии при снижении ставок её можно рефинансировать под более низкий процент.
А вот на первоначальный взнос при этом, возможно, придётся потратить больше. Тем более что некоторые застройщики требуют сразу внести не стандартные 20%, а 30–50% от стоимости квартиры.
Плюс ко всем расходам требуется ещё добавить страхование недвижимости, это – обязательное требование банков, напоминает Metro Юлия Пырьева. Страховку на квартиру оформляют после того, как дом сдан, акт приёма-передачи и зарегистрировано право собственности. Обычно это добавляет в стоимости кредита ещё 0,1-0,5% в год и зависит от суммы остатка по основному долгу. Например, при кредите 10 млн рублей страховой полис может обойтись в 5-9 тыс. рублей в год.
Нет смысла брать ипотеку у застройщика, если заёмщик планирует досрочно погасить кредит, например, потому что собирается продать квартиру в ближайший год, Экономия от снижения ставки может оказаться ниже, чем размер переплаты за квартиру, говорит заместитель руководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова. По её оценке, субсидированная ипотека выгодна при сроке кредита более восьми лет.
Минусом субсидированной ипотеки помимо завышенной цены является ограниченный выбор квартир. С учётом всего этого продать её без серьёзных финансовых потерь будет невозможно, предупреждает коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин. Поэтому ипотека от застройщика не подходит для тех, кто инвестирует в жилую недвижимость.
Главным риском при субсидированной ипотеке (как, впрочем, и при обычной рыночной) остаётся задержка ввода дома в эксплуатацию или банкротство застройщика. Во всех этих случаях обязательства платить кредит сохраняется. Рассчитывать на "понимание" банка, даже если застройщик был у него аккредитован, не стоит. В лучшем случае можно будет рассчитывать, что квартиру всё же рано или поздно достроят (например, если стройку передадут другому подрядчику), в худшем – добиваться хотя бы частичного погашения ипотеки за счёт неиспользованных средств, если они находились на эскроу-счетах.
