Слишком много нулей
– На мой взгляд, заявления про 2,6 млн переплаты за метр — это, в первую очередь, попытка сделать громкий пиар. Компания "Этажи" первой распространила статистику по 11 городам с переплатами выше миллиона рублей за метр, аналитики "Метриум" просто подхватили волну, – заявил президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Озвученная цифра в 600 тысяч рублей за квадратный метр жилья – это несуществующий уровень цен. Средняя стоимость в Москве сегодня — до 300 тысяч рублей за "квадрат".
Как сказал эксперт, при реальных рыночных условиях и использовании ипотечного калькулятора получается другая сумма: переплата около 1,3 миллиона рублей за квадрат. Это всё равно внушительно, но вдвое меньше заявленного.
– Сейчас средняя ставка по ипотеке около 22%, но полгода назад она доходила до 29%, – добавил он. – Переплата тогда была действительно колоссальная. Сегодня же ставка пошла вниз, и говорить о каких-то рекордах уже неактуально.
Как москвичи адаптируются к дорогой ипотеке
Главное, что упускают из вида в подобных подсчётах, — большинство покупателей не оформляют ипотеку на всю сумму квартиры. Как рассказал Константин Апрелев, у людей давно выработались адаптивные стратегии.
– Самый частый сценарий этого года: вы продаёте одну квартиру и покупаете другую, более дорогую, – объяснил он. – Недостающую сумму – 10, 15 или 20 "квадратов" – добираете через ипотеку. В итоге ежемесячный платёж получается не таким обременительным, особенно если вы покрыли 70–80% стоимости квартиры за счёт своей предыдущей недвижимости.
Популярна модель, когда человек берёт семейную ипотеку под 6%, а оставшуюся часть — по рыночной ставке. Также распространены краткосрочные займы: человек покупает новую квартиру, зная, что вскоре продаст старую и быстро погасит долг.
Отдельная стратегия — перекредитование.
– Например, оформили ипотеку под 29%, а потом увидели, что ваш банк снизил ставку до 22%, – объясняет Константин Апрелев. – Разумно договориться с банком о перекредитовании, если в договоре изначально предусмотрена такая возможность. Если банк не идёт навстречу, можно перекредитоваться в другом банке, но это обойдётся дороже – снова платите страховки жизни, имущества и титула.
Пауза перед решением
Покупатели всё чаще откладывают сделку: депозиты приносят до 20% годовых, а цены на жильё стоят на месте.
– Цены на новостройки уже девять месяцев не растут, на "вторичке" — только незначительное движение, – отметил Константин Апрелев. – Покупатели не видят смысла спешить. Зачем брать ипотеку на 30 лет, если можно подкопить два года и купить квартиру на 40% больше?
По его словам, всё больше людей размещают деньги на вкладах и ждут более выгодных условий.
– Сегодня на рынке преобладает разумное поведение: в лоб ипотеку почти никто не берёт, а значит, и массовой переплаты тоже нет, – резюмировал эксперт.
Расчеты калькулятора ЦИАН для покупки квартиры 40 кв метров в Москве
В январе 2025 года:
40 метров
300 тыс. метр
20% первый взнос
29% ипотечная ставка
Переплата 1 млн 850 тыс. за метр
В июле 2025 года:
40 метров
300 тыс. метр
20% первый взнос
22% ипотечная ставка
Переплата 1 млн 350 тыс. за метр