Цены на жильё растут из года в год, потому купить квартиру, чтобы через некоторое время её продать, кажется стратегией практически беспроигрышной и даже сулящей гарантированный доход. По данным сервиса "ЦИАН", за последние пять лет средняя стоимость квартиры в крупных городах РФ выросла примерно вдвое. Для сравнения: при средней ставке 10% банковский вклад с ежемесячной капитализацией за тот же срок принёс бы порядка 50–60%.
Однако это только средние показатели, в реальности в зависимости от сегмента недвижимость дорожает неравномерно. Более дорогое жильё растёт в цене быстрее. Например, если в прошлом году бизнес-класс вырос в цене на 19%, то в массовом сегменте рост был скромнее – 17%.
В этом году, прогнозирует директор по продажам группы "Самолёт" Антон Гак, динамика роста цен на квартиры массового сегмента будет более умеренной – около 7%. А это уже существенно ниже доходности вкладов, которая, по данным ЦБ РФ, в крупных банках сейчас превышает 13%.
– В большей части объектов реальный рост цен обычно составляет не более 5–10% в год, – говорит Metro эксперт по недвижимости компании "Этажи" Иван Золотарёв.
Поэтому, по его словам, чтобы сделка действительно принесла прибыль, необходимо, чтобы дисконт при покупке квартиры, например по переуступке прав требования (цессии), был хотя бы на уровне 10–15% от стоимости аналогичного жилья у застройщика. Иначе, говорит эксперт, с учётом инфляции есть риск, что вложенные средства не принесут никакой прибыли.
Тем более что купленная новостройка автоматически уходит в разряд вторички. А в условиях высоких ставок по кредитам спрос на такое жильё сейчас очень низкий, поэтому, скорее всего, рыночная стоимость недвижимости упадёт сразу после её покупки, поясняет Metro руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов. По его словам, квартиры на вторичном рынке не растут в цене с 2022 года, а с учётом инфляции даже дешевеют.
Поэтому для таких инвестиций (особенно на короткий срок) более привлекательный вариант с точки зрения доходности – покупка квартиры в объекте на стадии котлована. В этом случае, по словам экспертов, за три года только за счёт строительства она может прибавить 30–40%, плюс рост рыночной стоимости. При этом, отмечает Антон Гак, такая квартира не требует присмотра, не теряет в цене из-за износа, а платить налог от владельца требуется только один раз – при её продаже.
В сравнении с этим покупка квартиры для сдачи в аренду кажется менее привлекательной идеей. Хотя такой актив и способен приносить регулярный доход, но придётся постоянно следить за её состоянием, общаться с арендаторами и платить налоги. По оценке экспертов, покупка однушки или двушки в столице от силы будет приносить 4–5% в год или, другими словами, 3–5 млн рублей за три года при стоимости недвижимости 15–20 млн рублей. Если из этого ещё вычесть расходы на управление, ремонт, покупку мебели и техники и возможные периоды простоя, то в итоге реальная доходность будет ближе к 3–3,5% годовых, что ниже даже уровня официальной инфляции.
– Покупка квартиры для сдачи в аренду оправдана, если речь идёт о сроке хотя бы 7–10 лет, когда актив уже окупил себя, вырос в цене и приносит стабильный доход, – говорит Антон Гак.
Ещё один вариант — покупка коммерческой недвижимости в жилых комплексах на первых этажах. Обычно такие площади арендуют магазины, сервисные компании или кафе. Доходность от аренды в таких проектах может составлять 8-12% в год, плюс рост стоимости самого помещения. Сложность заключается в правильном выборе объекта, который будет востребован у арендаторов, плюс этой недвижимостью нужно управлять, следить за соблюдением противопожарных и санитарных требований, платить налоги и проч., что больше подходит профессионалам, чем обычным гражданам.
Более разумной стратегией эксперты считают сейчас покупку жилья для сдачи в аренду минимум на пять лет, а затем его продажа. Пять лет – минимальный срок владения, после которого не нужно платить НДФЛ. Однако, по словам Ивана Золотарёва, здесь всё зависит от бюджета покупателя квартиры: в массовом сегменте новостроек рост цены ограничен, а вот свежая вторичка, поступающая на рынок и продающаяся по более низким ценам, более интересна для инвестиций. Тем более что в перспективе по мере снижения ключевой ставки спрос на недвижимость может снова начать расти, что приведёт и к повышению цен на неё.