Проверка на чистоту
По данным МВД, в прошлом году в России зафиксировано почти 5,5 тысячи преступлений, связанных с операциями с недвижимостью – на 15–20% больше, чем годом ранее. Растут и суммы ущерба: только по схемам с договорами дарения граждане потеряли 2,6 миллиарда рублей. На этом фоне в Госдуме предложили усилить контроль за сделками с жильём.
Член комитета по строительству и ЖКХ Александр Якубовский направил в Минюст инициативу о введении обязательной правовой экспертизы при купле-продаже недвижимости. По его словам, мера поможет защитить добросовестных покупателей от действий мошенников.
- Сегодня нотариус проверяет только формальные аспекты сделки – личность сторон, наличие права собственности, отсутствие арестов. Но он не анализирует историю квартиры: судебные споры, банкротства, наследственные дела, – поясняет депутат. – Из-за этого даже после законно оформленной сделки покупатель может лишиться жилья.
Якубовский предлагает закрепить обязательную правовую экспертизу перед заключением сделки и создать институт аккредитованных экспертов под контролем Минюста, что позволит выявлять риски заранее и обезопасить покупателей.
"Эффект Долиной"
Поводом послужили резонансные дела последних лет. Одно из самых обсуждаемых – дело певицы Ларисы Долиной. Она продала квартиру, а потом заявила, что действовала под влиянием мошенников. Суд признал сделку недействительной и вернул ей жильё, а покупатель в итоге остался и без квартиры, и без денег.
– После этого возникла негативная судебная практика, – рассказывает Дмитрий Островский, адвокат и юрист в области недвижимости. – В Казани, Петербурге и других городах появились десятки похожих дел, когда пожилые продавцы обращаются в суд, утверждая, что их ввели в заблуждение.
Однако, по словам юриста, новая мера вряд ли решит проблему.
– Никакая дополнительная проверка не даст стопроцентной защиты, – считает Островский. – Нотариусы и сейчас запрашивают тот же набор документов, что и риелторы или юристы – историю перехода прав, выписку из ЕГРН, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, архивную выписку из домовой книги, свидетельство о смерти, если это наследство, а также документы о распределении долей при использовании маткапитала. А суды всё равно принимают иски, если продавец заявит, что действовал под давлением.
Юрист убеждён: причина большинства конфликтов не в бумагах, а в человеческом факторе, особенно когда речь идёт о пожилых продавцах, которых легко ввести в заблуждение. Именно поэтому, говорит он, сегодня риелторские компании всё чаще анкетируют таких клиентов, фиксируя их осознанное согласие на продажу и планы после сделки: где будут жить и с кем, куда направят деньги. Также по возможности разговаривают с родственниками.
– Это не даёт стопроцентной защиты, но подтверждает добросовестность покупателя, – поясняет юрист. – Если спор всё же возникнет, в суде можно показать, что продавец осознавал условия сделки и понимал, на что идёт.
"Проверки есть – ответственности нет"
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, разделяет скепсис юристов в отношении "обязательной экспертизы". Он считает, что правовую проверку в том или ином объёме уже проводят все участники рынка – Росреестр, нотариусы, банки. Проблема в другом: никто не несёт материальной ответственности, если покупатель в итоге лишается квартиры.
– Если хотим создать новый институт профессиональных участников, то это должны быть не "аккредитованные эксперты” под контролем Минюста, как предлагает депутат, а страховые компании, – рассуждает он. – Они не просто дают правовое заключение, но страхуют риски права собственности. Если после покупки суд признает сделку недействительной, страховая компания возмещает владельцу полную стоимость квартиры или дома.
Такая система давно работает в США: полис титульного страхования оформляется вместе с договором купли-продажи и покрывает риски, связанные с подделкой документов, ошибками в регистрации, наследственными спорами или недееспособностью продавца. Но стоит такая страховка немало – от 3 до 10% стоимости жилья.
В России титульное страхование существует, но остаётся нишевым продуктом. Обычно его оформляют при ипотеке – на год или три, при этом полис покрывает лишь часть возможных рисков, а пожизненной защиты пока не предусмотрено.
Таким образом, обязательная правовая экспертиза может усилить контроль за сделками с недвижимостью, но не гарантирует полной безопасности. Суд способен признать сделку недействительной даже после всех проверок, а нотариус, проверяя документы, не несёт ответственности за последствия. Пока нововведения лишь обсуждаются, юристы советуют покупателям самим тщательно проверять документы, консультироваться со специалистами, фиксировать расчёты и не экономить на безопасности сделки.
Чтобы снизить риски, эксперты рекомендуют:
– запрашивать у продавца свежую выписку из ЕГРН и справки из диспансеров;
– проверять историю квартиры через суды и Росреестр;
– общаться с родственниками продавца, особенно если он пожилой;
– фиксировать процесс переговоров и передачи денег;
– рассмотреть оформление страхования титула, особенно при покупке вторичного жилья.