Термин "проблемная квартира" распространён на рынке недвижимости. Под ним понимается жильё, с которым у новых владельцев могут возникнуть юридические или технические проблемы, рассказывает опытный брокер по недвижимости Татьяна Слободянюк.
Несовершеннолетние в центре внимания
Чаще всего жильё становится проблемным, если в процессе его продажи нарушаются права несовершеннолетних детей, объясняет эксперт. Тут важно понять, является ли ребёнок собственником жилья.
– Если да, то совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества будет требовать от вас предварительного разрешения органов опеки и попечительства (вам будет необходимо собрать все документы и подать соответствующее заявление лично или в электронном виде), – отмечает эксперт. – К тому же учтите, что новое жильё ребёнка должно быть не меньше по цене и не хуже предыдущего, например, оно точно не должно находиться в аварийном состоянии.
Если же ребёнок просто зарегистрирован тут, то для такой продажи вам будет необходимо перерегистрировать ребёнка по месту жительства в иное жилое помещение, поскольку "в никуда" несовершеннолетний выписан быть не может. Также нужно будет удостовериться в том, что при покупке квартиры с использованием материнского капитала (как на оплату продажной цены квартиры, так и на погашение ипотечного кредита) собственники выделили (и не меньше, чем нужно) доли в праве собственности всем членам семьи. Разобраться с этим поможет эксперт, который перепроверит все имеющиеся документы.
Технические проблемы:
1. Плохое состояние. У вас могут возникнуть проблемы с продажей жилья, которое находится в плохом состоянии. Такие квартиры продаются очень долго. Покупатели не хотят связываться с ремонтом – это дорого и хлопотно. Так что лучше потратиться на хотя бы минимальный косметический ремонт. Иначе сильно потеряете в цене.
2. Неузаконенные перепланировки. Если они не затрагивают несущие стены и не ухудшают жилищные условия соседей, то новый жилец (если ему нравятся ваши изменения) сможет всё узаконить сам. Если же вы незаконно объединили кухню с газовой плитой и жилую комнату в студию без двери, присоединили лоджию и балкон к жилым комнатам или снесли несущую стену, то тут придётся либо вообще отменить продажу, либо по возможности привести всё в первоначальное состояние.Не учитываются права лиц с нарушением психики
Суд может признать сделку недействительной из-за психических заболеваний одного из собственников квартиры. Так что в случае, если одним из собственников, например, является ваша бабушка, состоящая на учёте в ПНД, вам для начала придётся запросить оттуда актуальную справку, которая подтвердит, что психическое состояние продавца на момент сделки не препятствует его способности понимать значение своих действий.
Затем потребуется нотариальное удостоверение сделки. Нотариус будет обязан удостовериться в дееспособности обеих сторон. Также в некоторых случаях может потребоваться медицинское освидетельствование в день сделки.
Какие документы надо брать с собой, отправляясь к эксперту
Паспорт.
Правоустанавливающие документы на недвижимость. Это могут быть свидетельства о праве собственности, договоры купли-продажи, свидетельство о праве на наследство.
Кадастровый паспорт, или выписка из ЕГРН, или другие документы, которые помогут подтвердить технические характеристики объекта.
Акты приёмки-передачи объекта недвижимости. Документы, подтверждающие передачу недвижимости в пользование или собственность.Конечно, процесс исправления юридических недочётов очень небыстрый, говорит эксперт. Продажа жилья может затянуться на год или даже чуть больше. Но зато как старые, так и новые владельцы будут спокойны. Кстати, согласно статистике, десять процентов сделок, которые прошли госрегистрацию, но не одобрены юристом, затем оспариваются.