Новая строка – новая ответственность
Депутаты Госдумы от фракции "Единая Россия" предложили внести в Жилищный кодекс поправки, согласно которым в платёжках за коммунальные услуги должна появиться новая строка – за текущий ремонт.
– Люди давно не понимают, за что именно платят, – говорит Ирина Генцлер, директор направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города". – В строку "Содержание общего имущества" входят сразу три статьи: санитарное содержание, обслуживание инженерных систем и текущий ремонт. Но в платёжке всё это идёт одной строкой. Управляющая организация распределяет деньги по своему усмотрению, а жильцы не видят, сколько реально потрачено на ремонт, а сколько – на уборку.
Как объяснила эксперт, законодатели предлагают вывести текущий ремонт в отдельную строку.
– В этом случае у жильцов появляется возможность для диалога с УК, – подчёркивает Ирина Генцлер. – Жильцы смогут сами выбирать: сделать косметику в подъезде, подлатать крышу или заменить трубу. Они поймут, за что платят, и смогут повлиять на приоритеты.
По словам Ирины Генцлер, появление новой строки не означает автоматического роста суммы. Всё будет зависеть от решений самих жильцов и состояния конкретного дома. Если, например, нужно только закрасить пятна в подъезде – расходы будут минимальны. А если жильцы захотят заменить трубы или провести другой дорогостоящий ремонт, они смогут это обсудить, рассчитать затраты и принять решение увеличить плату.
– Вопрос, вырастет ли сумма в платёжке, – это всегда индивидуальная история, – поясняет эксперт. – Один дом может ничего не менять, другой – наоборот, решит вложиться. Главное, что появится механизм: люди сами смогут решать, сколько тратить и на что.
При этом, добавила Ирина Генцлер, ежегодный рост тарифов и без того происходит – из-за инфляции. А в этом случае жильцы будут понимать, за что именно они переплачивают, и смогут влиять на результат.
Что входит в текущий ремонт и когда он нужен
– Разница между текущим и капитальным ремонтом – в масштабе, – объясняет Ирина Генцлер. – Если повреждения затрагивают до 30–50% элемента, речь идёт о текущем ремонте. Если больше – это уже капитальный. Хотя границы условны и многое зависит от строительных норм.
По мнению эксперта, текущий ремонт проводится по мере необходимости – он не требует жёсткой периодичности. Это может быть замена участка трубы, ремонт входной группы, замена отдельных плиток или покраска стен в подъезде. Его цель – поддерживать надлежащее техническое состояние дома.
– Управляющая организация обязана проводить осмотры минимум дважды в год, – подчёркивает Генцлер. – Весной, когда отопительный сезон завершён, и осенью – перед его началом. Эти проверки позволяют оценить, какие работы нужно запланировать в ближайшее время.
Как правило, осмотр проводится визуально. Но если есть сомнения – например, подтекает труба или появились трещины в несущих стенах, – приглашается специализированная организация. Её экспертиза может стать основанием для капремонта и даже для пересмотра региональной программы.
– Сама управляющая организация не может принять решение о капитальном ремонте, – подчёркивает эксперт. – Нужна независимая техническая оценка. А вот текущий ремонт – в её зоне ответственности. Именно для этого и важно отделить эти расходы в платёжке.
При этом, если Ирина Генцлер видит в инициативе путь к большей прозрачности и усилению влияния жильцов, то Константин Крохин считает её потенциально опасной для потребителей.
Закон не работает, если никто не следит за его исполнением
– Жители думают, что, если платят, к примеру, 100 рублей за метр, то туда входит всё: содержание и ремонт, – говорит Константин Крохин, председатель Жилищного союза, член комитета по ЖКХ ТПП РФ. – А на деле 95 рублей уходит на персонал, техников, уборщиков. И только 5 – на мелкий ремонт.
У людей может возникнуть иллюзия, что расходы просто поделят пополам – 50 на 50. Но, как подчёркивает эксперт, всё останется по-прежнему. И главная проблема не в цифрах, а в отсутствии правовых механизмов.
– Эта инициатива депутатов не решает ключевых юридических вопросов: кто будет утверждать программу ремонта, как определить размер платы, кто понесёт ответственность за её неисполнение, – объясняет Константин Крохин. – А значит, при принятии закона качество обслуживания может только ухудшиться.
Он пояснил: чтобы сделать текущий ремонт, по закону необходимо провести общее собрание собственников.
– На нём должны быть утверждены программа работ и размер платы, а для этого нужно, чтобы за проголосовали не менее 50% всех собственников помещений, – говорит эксперт. – Чтобы собрать кворум, нужно полгода над этим работать, чего УК делать не будет. Если кворум не набран – решение не считается принятым. В таком случае управляющая компания выполнять текущий ремонт не обязана.
Также, по словам эксперта, эта инициатива не учитывает ключевую проблему отрасли – невозможность контроля за действиями управляющих компаний.
– С 2022 года в России действует мораторий на проверки финансово-хозяйственной деятельности УК, и продлится он до 2030 года. Это означает, что жилищная инспекция не может проверить, нарушает ли компания закон. А значит, любые новые нормы теряют смысл.
Однако, по словам Ирины Генцлер, контроль за текущим ремонтом возможен. И самый надёжный способ – активный совет многоквартирного дома. Его председатель вправе запрашивать отчёты у управляющей компании, проверять сметы и планирование.
– Сейчас готовится законопроект, который установит стандартную форму отчёта для управляющих компаний. Отчёт будет публиковаться в ГИС ЖКХ, и тогда жильцы наконец смогут понимать, какие работы выполнены и за какие деньги, – добавляет Генцлер. – Таким образом, даже при самых благих намерениях инициатива требует доработки – иначе вместо контроля жильцы получат только новую формальность.